Die eigene Immobilie verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben? Die Verrentung des Eigenheims macht dies tatsächlich möglich. Schätzungen zufolge besitzt jeder zweite Rentner in Deutschland ein Eigenheim – gleichzeitig jedoch ist in vielen Haushalten das monatliche Budget aufgrund von niedrigen Renten knapp. Warum also nicht das in der Immobilie gebundene Vermögen nutzen, um den Lebensunterhalt sicherzustellen?

Was bedeutet eigentlich Immobilienverrentung?

In Kürze: grundsätzlich geht es bei der Verrentung einer Immobilie darum, dass das Eigenheim ganz oder teilweise verkauft wird, das Wohn- und/oder Gebrauchsrecht jedoch erhalten bleibt. Dazu bestehen unterschiedliche Varianten: Die Immobilien-Leibrente, bei der das Eigenheim gegen eine Einmalzahlung oder monatliche Rentenzahlungen oder einer Einmalzahlung gepaart mit monatlichen Rentenzahlungen und, bei allen drei Varianten, einem lebenslangen Wohnrecht verkauft wird, Teilverkauf mit lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht oder der so genannten Umkehrhypothek.

Die klassische Immobilienleibrente

Bei der klassischen Immobilienleibrente kommt es, anders als bei einer umgekehrten Hypothek, zum tatsächlichen Verkauf der Immobilie, eingeräumt wird ein lebenslanges Wohnrecht. Dafür wird der gegenwärtige Verkehrswert des Eigenheims ermittelt, bei seriösen Anbietern erfolgt dies durch einen unabhängigen Sachverständigen. Doch nicht der Verkehrswert allein ist ausschlaggebend für die Höhe der monatlichen Rente, auch Alter und Geschlecht des Wohnberechtigten sowie Zinsfaktoren, die laufenden Kosten für die Immobilienbewirtschaftung und künftige notwendige Kosten für Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie spielen eine Rolle.

Besonderheit Immobilien-Teilverkauf

Eine Alternative zur klassischen Immobilien-Leibrente ist der Teilverkauf der Immobilie. Der Vorteil: der Immobilienbesitzer entscheidet selbst, wie groß der Anteil des Verkaufs sein soll - das kann zum Beispiel sinnvoll bei einem ganz konkreten Kapitalbedarf sein. Auch beim Verrentungsmodell des Immobilienteilverkaufs bleibt ein lebenslanges Wohnrecht oder ein lebenslanges Nießbrauchrecht erhalten – letzteres erlaubt zusätzlich die Vermietung oder sonstige fruchtbringende Verwendung der teilveräußerten Immobilie. Der Käufer des Immobilienanteils wird also nur stiller Teilhaber.

Für die an den Verkäufer geleistete Schnellauszahlung und das eingetragene Nießbrauchrecht wird ein monatliches Nutzungsentgelt gezahlt, ähnlich der Zins- und Tilgungszahlung bei einem Darlehen. Bei Auszug oder Tod des Verkäufers wird die Immobilie komplett veräußert, wobei dem Verkäufer bzw. den Erben dabei in aller Regel ein vorrangiges Rückkaufrecht auf den bereits veräußerten Anteil eingeräumt wird.

Sofern der bereits veräußerte Anteil der Immobilie nicht zurückgekauft werden soll, kommt es zum vollständigen Verkauf. Der stille Teilhaber der Immobilie erhält dabei ein so genanntes Durchführungsentgelt – dafür kümmern sich seriöse Anbieter komplett um die Verkaufsabwicklung, was zumeist auch das Adaptieren einzelner Räume bzw. der kompletten Immobilie, beinhaltet, womit ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann.

Aus den USA: die Umkehrhypothek

Die Umkehrhypothek ist eigentlich keine Hypothek bzw. kein Grundpfandrecht im klassischen Sinne. Vielmehr handelt es sich dabei um einen Kreditvertrag, die Immobilie dient dabei als Sicherheit und verbleibt zunächst im Besitz des Kreditnehmers. Während der Laufzeit des Kreditvertrages steigt die zu tilgende Last kontinuierlich, da sämtliche Kredit- und Tilgungskosten gestundet werden. Ausgezahlt wird der Kredit in monatlichen Raten oder in einem Einmalbetrag, fällig wird die Kreditlast bei Tod oder Auszug des Kreditnehmers, was häufig bedeutet, dass das Eigenheim letztlich doch verkauft werden muss, da sonst das Darlehen nicht getilgt werden kann.

Ein weiteres Problem der Umkehrhypothek: die veranschlagten Zinssätze liegen über dem marktüblichen Niveau für Immobilienkredite, sodass Zinslast und Hypothek meist sogar noch zu Lebzeiten des Kreditnehmers den tatsächlichen Immobilienwert übersteigen. Auch sind die monatlichen Einnahmen aus einer Umkehrhypothek in aller Regel deutlich niedriger als bei einer Immobilienleibrente.

Fazit: eine Verrentung der Immobilie ganz oder in Teilen kann Sinn machen, und zwar für Personen im Rentenalter, die nur über ein geringes Einkommen und/oder keine Erben verfügen – wichtig ist in jedem Fall ein Vergleich der Angebote. Klassische Banken bieten diese Finanzprodukte so gut wie nicht an, andere Finanzdienstleister hingegen schon. Essentiell ist, dass das lebenslange Nutzungs- oder Wohnrecht im Grundbuch erstrangig von einem Notar eingetragen wird.