Die meisten Menschen wissen genau, wie ihre Traumimmobilie auszusehen hat, ob sie am Stadtrand, auf dem Land oder in der Innenstadt liegen soll, ob es sich um ein Architekten- oder ein Fertighaus handeln soll – doch wie viel Kapital sie für den Hausbau einplanen müssen, welche Kosten auf sie zukommen werden, darüber sind sie sich nicht im Klaren. Im Vorfeld gilt es, die zu erwartenden Kosten genau zu berechnen.

Mit Eigenkapital ins Eigenheim

Bevor Bauherren eine Immobilienfinanzierung aufnehmen, sollten sie sich einen genauen Überblick über ihre aktuelle finanzielle Situation verschaffen. Dazu gilt es, Einnahmen und Ausgaben akribisch und wahrheitsgetreu aufzuführen – nur so kann man feststellen, wie hoch eine monatliche Kreditrate sein dürfte.

Bei einem langfristigen soliden Finanzierungsplan sollte das Eigenkapital eine grundlegende Rolle spielen. Beim Hausbau gilt: der Eigenkapitalanteil sollte nicht unter 20% der gesamten Baukosten liegen. Warum das so ist? Je mehr Eigenkapital Kreditnehmer mitbringen, desto niedriger sind die Zinsen der Baufinanzierung – auch wenn der Zinsunterschied marginal scheint, ergibt sich bei langjähriger Laufzeit eine Ersparnis von einigen tausend Euro!

Übrigens: je nach technischer Ausstattung und dem energetischen Standard können Bauherren besonders zinsgünstige Kredite von der KfW-Förderbank erhalten oder von Zuschüssen durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, kurz BAFA profitieren. Aufgrund der Komplexität des Themas empfiehlt es sich, vor Ort einen Energieberater zu Rate zu ziehen.

Kreditkosten einplanen und Angebote vergleichen

Erst wenn der finanzielle Spielraum errechnet und die Höhe des Eigenkapitals festgestellt wurde, wendet man sich an Kreditinstitute und holt Angebote für eine Baufinanzierung ein – übrigens lohnt sich dabei auch meist ein Blick auf die Angebote regionaler Anbieter. Wichtig ist beim Vergleich nicht der Sollzinssatz, denn dieser enthält keinerlei Kreditnebenkosten, sondern der Effektivzins. Vorsicht, auch der Effektivzinssatz sollte nur eine grobe Richtung für die Entscheidung des Kreditnehmers vorgeben, da auch diese Zahl nicht alle Kreditnebenkosten enthält.

Zusätzlich zum effektiven Zinssatz der Baufinanzierung fallen Teilauszahlungszuschläge, sofern der Kredit nicht in einer Summe abgerufen wird, Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühren an. Optimalerweise fragen Bauherren bei der Bank nach dem so genannten „Europäischen standardisierten Merkblatt„, in dessen Rahmen sämtliche Kosten aufgelistet werden.

Unangenehme Überraschungen verhindert man, indem man wirklich mit spitzer Feder nachrechnet und Faktoren wie Bereitstellungszinsen, Zinsbindung, Anfangstilgung und natürlich die Zinshöhe nicht außer Acht lässt, nur so lässt sich eine Finanzierung finden, die genau auf die jeweiligen Bedürfnisse des Bauherren zugeschnitten ist. Verbindlich sollte die Kreditzusage der Bank dann sein, wenn der Notartermin ansteht, denn zu diesem Termin unterschreibt der Bauherr den Bauvertrag und der Grundbucheintrag wird erstellt. Die Notarkosten belaufen sich auf etwa 1 % der veranschlagten Bausumme, die Grunderwerbsteuer, die einige Wochen nach dem Notartermin fällig wird, ist je nach Bundesland unterschiedlich und liegt zwischen 2,5 und 5 %.

Tatsächlich abgeschlossen werden sollte der Darlehensvertrag aber erst nach einem erfolgreichen Notartermin! Der Grund hierfür ist einfach: bei Nichtinanspruchnahme des Darlehens verlangt das Kreditinstitut eine Nichtabnahmeentschädigung. Die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung wird meistens auf Basis der Aktiv-Passiv-Methode berechnet, also der Differenz zwischen dem theoretischen Gewinn bei Anlage der Kreditsumme in Hypothekenpfandbriefen und den entgangenen Zinsen. Gekürzt wird die Summe durch Risiko- und Verwaltungskosten.

Verzögerung kostet Geld

In aller Regel zahlen Bauherren gemäß Baufortschritt, also nach einem festen Zahlungsplan. Kommt es nun auf der Baustelle zu Verzögerungen und Hindernissen, entstehen dem Bauherren zusätzliche Kosten, und zwar in Form von Bereitstellungszinsen, die das Kreditinstitut bei nicht termingerechter Inanspruchnahme des Darlehens verlangt – übrigens fallen diese Zinsen aber immer nur auf den nicht fristgemäß in Anspruch genommenen Teilbetrag und nicht auf die komplette Kreditsumme an. Je nach vertraglichen Vereinbarungen erhält der Bauträger sein Geld direkt von der kreditgebenden Bank, oder aber direkt vom Bauherren, der dafür auf ein extra angelegtes Kreditkonto zurückgreift, auf das wiederum die Bank die Teilbeträge überweist.

Fazit: nur bei vernünftiger Planung und realistischer Einschätzung aller Einnahmen und Ausgaben ist es möglich, einen Hausbau solide zu finanzieren. Kreditnehmer sollten die Langfristigkeit einer Baufinanzierung bedenken und sich gegen mögliche Eventualitäten wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit absichern.