Eine Immobilienfinanzierung muss immer in Etappen betrachtet werden: bei einer Laufzeit von durchschnittlich 30 Jahren endet die Zinsbindung natürlich deutlich vor Tilgung der kompletten Kreditsumme – eine Anschlussfinanzierung ist notwendig. Wer sich rechtzeitig um günstige Konditionen für das Anschlussdarlehen kümmert, kann der weiteren Tilgung des Immobilienkredits entspannt entgegensehen.

Da die Zinsbindung bei Immobiliendarlehen durchschnittlich bei 10 bis 15 Jahren liegt, benötigen Kreditnehmer in den meisten Fällen ein Anschlussdarlehen. Prinzipiell unterscheidet sich eine Anschlussfinanzierung nicht wirklich von der Aufnahme des ursprünglichen Darlehens: es werden wiederum Zinssatz und Tilgungsrate für eine bestimmte Laufzeit festgelegt.

Prolongation oder Umschuldung?

Man spricht von einer Prolongation, wenn der bestehende Vertrag bei der kreditgebenden Bank, ob zu veränderten oder möglicherweise zu den gleichen Konditionen wie bisher, verlängert wird. Eine Umschuldung hingegen liegt vor, wenn der Kreditnehmer zu einer anderen Bank wechselt, um die verbleibende Kreditsumme abzuzahlen.

In den meisten Fällen entscheiden sich Kreditnehmer für den Verbleib bei der alten Bank, die Prolongation erfreut sich also größerer Beliebtheit, als die Umschuldung. Das hat einen einfachen Grund: bis spätestens drei Monate vor Ende der vereinbarten Zinsbindung ist die Bank dazu verpflichtet, dem Kreditnehmer die Konditionen und die Möglichkeiten zur Sondertilgung für die Anschlussfinanzierung zu nennen.

Vorsicht: nur weil der Kreditnehmer sich womöglich jahrelang als zuverlässig zahlender Kunde erwiesen hat und die Bank entsprechend die Bonität und auch den Wert der beliehenen Immobilie nicht erneut bestimmen muss, bedeutet das nicht, dass im Rahmen des Anschlussdarlehens automatisch günstige Konditionen gewährt werden! Ein gewisser Verhandlungsspielraum bleibt jedoch, und angebotene Konditionen müssen nicht als unabänderlich hingenommen werden.

Der Wechsel zu einer anderen Bank, also bei einer Umschuldung, ist leider mit einem gewissen Maß an Aufwand verbunden, und damit auch mit Kosten bzw. Gebühren: gegebenenfalls muss ein neues Wertgutachten ausgestellt werden, auf jeden Fall notwendig ist die Abänderung der Eintragung im Grundbuch. Zwar übernimmt zumeist die neue Bank die Abwicklung und auch die Übergabe, am Kreditnehmer bleiben jedoch die Gebühren hängen, die etwa 0,2% der Grundschuld betragen.

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Kreditnehmer sollten genau überlegen, wann sich dieser Aufwand für einen Wechsel tatsächlich rechnet: je länger die Zinsbindung bei der Anschlussfinanzierung und je länger die Restlaufzeit des bestehenden Darlehens, desto lohnender kann eine Umschuldung bzw. der Wechsel zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen sein.

Schon um sich in eine bessere Verhandlungsposition gegenüber der alten Bank zu begeben, ist es Kreditnehmern anzuraten, zumindest vergleichende Angebote anderer Banken einzuholen. Mit einberechnet werden müssen beim Vergleich der Finanzierungen die bereits erwähnten anfallenden Gebühren für ein erneutes Wertgutachten, die Änderung des Grundbucheintrags und für den Notar.

Ganz grob gesagt: der angebotene Zinssatz muss mindestens 0,2% niedriger als bei der bestehenden Immobilienfinanzierung sein, damit sich der Wechsel lohnen kann. Übrigens lohnt es sich definitiv nicht, eine Anschlussfinanzierung für die komplette verbleibende Restschuld aufzunehmen. Im Gegenteil: bei Immobilienkrediten ist es ganz normal, dass insgesamt dreimal oder viermal finanziert wird, bis der gesamte Kredit abgetragen ist. Das gilt ins Besondere dann, wenn das Zinsniveau vergleichsweise hoch ist – eine kürzere Zinsbindung von beispielsweise fünf Jahren empfiehlt sich, um flexibel auf eventuell sinkende Sollzinsen reagieren zu können.