Nähert sich die Zinsbindung bei einem Immobilienkredit dem Ende, so ist es an der Zeit für den Kreditnehmer, sich um eine Anschlussfinanzierung zu bemühen, um die Restschuld des Darlehens abzuzahlen. Eine Möglichkeit ist dabei, sich frühzeitig ein Forwarddarlehen – und damit womöglich günstige Zinsen zu sichern. Doch wo auf der einen Seite Planungssicherheit steht, besteht ebenso ein Risiko durch Spekulation auf die Entwicklung der Zinssätze.

Wann wird ein Forward-Darlehen gewährt?

Für den Abschluss eines Forwarddarlehens gelten ganz besondere Voraussetzungen. Prinzipiell kann ein solcher Kredit immer nur für Umschuldungs- und Baufinanzierungszwecke genutzt werden, wenn eine Absicherung über eine Eintragung im Grundbuch vorhanden ist – was die Bank in aller Regel bei Abschluss eines Immobilienkredits verlangt. Oft besteht für ein Forwarddarlehen eine Mindestdarlehensumme; das heißt, diese spezielle Anschlussfinanzierung wird versagt, wenn die Restschuld zu gering ist.

Üblich ist der Abschluss des Forwarddarlehens bei einer Restlaufzeit zwischen einem und drei Jahren, theoretisch möglich ist aber auch eine Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren. Endet die Zinsbindung des bestehenden Immobilienkredits in mehr als 60 Monaten, wird ein Forwarddarlehen verwehrt.

Was genau ist eigentlich ein Forwarddarlehen?

Bei einem Forwarddarlehen handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung, die nach der Zinsbindung des Immobilienkredits greift. Das besondere an einem solchen Darlehen: der Kreditnehmer kann sich monate- bzw. sogar jahrelang vor dem Ablauf der Zinsbindung auf die Anschlussfinanzierung festlegen, anstatt wie bei anderen gängigen Anschlussfinanzierungen, innerhalb von wenigen Wochen entscheiden zu müssen. Durch den auch zu diesem Zeitpunkt bereits vereinbarten Zinssatz wird dem Kreditnehmer Planungssicherheit und eine solide kalkulatorische Grundlage für die Zukunft gewährt – was natürlich vor allem in Zeiten von einem vergleichsweise niedrigem Zinsniveau Sinn macht.

Das spricht für ein Forwarddarlehen:

Ein großes Plus des Forwarddarlehens ist die zinsfreie Vorlaufzeit. Prinzipiell sind Forwarddarlehen Kredite mit konstant gleichbleibenden Raten, also Annuitätendarlehen, wobei die Auszahlung aber zu einem späteren und fest vereinbarten Zeitpunkt an den Kreditnehmer erfolgt. Normalerweise würde die kreditgebende Bank nun Bereitstellungszinsen verlangen, und zwar etwa ab einem halben Jahr nach der erfolgten Darlehenszusage. Bei einem Forward-Darlehen entfallen die Bereitstellungszinsen, weil die Zinsbindung tatsächlich erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnt.

Bereits angesprochen wurde die Planungssicherheit der Finanzierung: Kreditnehmer wissen genau, welche Kosten sie erwartet und können so genauer kalkulieren – zahlen dafür jedoch im schlechtesten Fall mehr, als sie bei einer kurzfristig abgeschlossenen Anschlussfinanzierung gezahlt hätten.

Das spricht gegen ein Forwarddarlehen:

Planungssicherheit für zugesicherte Zinsen, die möglicherweise, je nach Entwicklung des Finanzmarktes, über dem in ein bis fünf Jahren, wenn die Anschlussfinanzierung greifen soll, herrschenden Zinsniveau liegen, ist das eine – das andere ist der von der Bank verlangte Forward-Zuschlag. Die Höhe des Zuschlags orientiert sich prinzipiell an zwei Faktoren: zum einen die zu erwartende Zinsentwicklung, zum anderen die Dauer bis zur tatsächlichen Auszahlung des Darlehens. Dabei gilt: je weiter der Kreditabruf in der Zukunft liegt, desto teurer wird der Kredit. Ebenso: werden steigende Zinsen, kurz- oder mittelfristig, erwartet, liegt der Aufschlag höher, als bei zu erwartenden rückläufigen oder zumindest stagnierenden Zinsen.

Achtung: ein Forwarddarlehen ist nicht als unverbindliche Option zu sehen! Der Kreditnehmer schließt mit der Bank einen gültigen und bindenden Vertrag, kann also, wenn die Zinsbindung endet, nicht einfach auf Grund von doch günstigeren aktuellen Zinsen gekündigt werden. Wie bei jedem anderen Hypothekendarlehen auch gibt es jedoch die Möglichkeit, eine so genannte Ausstiegsklausel zu vereinbaren – diese jedoch lassen sich die meisten Banken fürstlich bezahlen.

Was ist Kreditnehmern zu raten?

Ob ein herkömmliches Darlehen oder ein Forwarddarlehen als Anschlussfinanzierung für die Baufinanzierung lohnender ist kann eigentlich erst dann beantwortet werden, wenn der Zeitpunkt des Zinsbindungsendes gekommen ist. Erst dann ist der aktuelle Sollzins am Markt bekannt und kann mit den vorgeschlagenen Zinsen des Forwarddarlehens (inklusive Aufschlag) verglichen werden – nur ist es dann zu spät dafür.

Elementar ist der Punkt, ab wann die kreditgebende Bank bei einem normalen Anschlusskredit Bereitstellungszinsen verlangen würde. Als Faustregel gilt: verlangt die Bank für mindestens sechs Monate keine Bereitstellungszinsen, so lohnt sich eher ein Anschlusskredit als ein Forwarddarlehen. Liegt das Ende der Zinsbindung also weiter als sechs Monate in der Zukunft, ist womöglich das Forwarddarlehen günstiger.

Kreditnehmern bleibt nichts anderes übrig, als zu rechnen und zu vergleichen. Übrigens: findet eine Prolongation, also kein Bankenwechsel statt, muss die Bonität des Kreditnehmers nicht erneut geprüft werden, anders jedoch bei einem Bankenwechsel, also bei einer Umschuldung: die Bonität des Kreditnehmers und ins Besondere der Wert der Immobilie werden neu überprüft – es entstehen Gebühren für die Grundschuldabtretung, sowohl bei einem Forward-Darlehen, als auch bei einer regulären Anschlussfinanzierung.