Der Weg zum Eigenheim ist mitunter steinig – nicht nur die richtige Immobilie muss gefunden oder geplant werden, auch die Baufinanzierung will gut überlegt sein. Was jedoch, wenn sich spontan eine Möglichkeit für das perfekte Haus anbietet? Oder die Mietwohnung plötzlich, zum Beispiel auf Grund von Eigenbedarf, gekündigt wird? Das Bausparsofortdarlehen verspricht schnelles Baugeld – und das zu moderaten Zinsen. Aufgrund der Besonderheiten des Bausparsofortdarlehens ist es jedoch schwierig, es mit anderen Finanzierungsmodellen zu vergleichen.

Warum nicht einfach ein Bausparvertrag?

Der Bausparvertrag hält sich tapfer auf Platz 1 der beliebtesten Baufinanzierungen, denn er verspricht Planungssicherheit: Über einen festgelegten Zeitraum hinweg wird Kapital im Bausparvertrag angehäuft. Bei Erreichen der vereinbarten Sparsumme ist der Bausparvertrag dann zuteilungsreif und kann als Eigenkapitalanteil in ein Bauspardarlehen einfließen. Das Problem bei einem Bausparvertrag ist jedoch, dass er unflexibel ist – der Ausstieg aus einem solchen Vertrag ist zumeist unattraktiv und wird die Bausparsumme letztendlich nicht für den Hausbau bzw. den Immobilienerwerb verwendet, hätte man sein Geld lieber anderweitig und damit gegebenenfalls besser verzinst angelegt.

Wer also nicht früh mit dem Ansparen beginnt und sich eventuell nicht an den geplanten Baubeginn halten kann, fährt vielleicht mit einem Bauspardarlehen besser. Mitunter kann sich auch eine nicht wiederkehrende ausgesprochen günstige Gelegenheit zum Eigenheimerwerb auftun – ein Bausparvertrag würde in einem solchen Fall nicht nützen. Das Bausparsofortdarlehen ist eine Kombination aus Vorausdarlehen und einem späteren Bausparvertrag.

Wie funktioniert ein Bausparsofortdarlehen?

Der Hauskäufer oder Bauherr schließt einen konventionellen Bausparvertrag ab, gleichzeitig jedoch nimmt er ein Darlehen bei einer Bank auf. Die Höhe der Bausparsumme beim Bausparvertrag entspricht dabei der Höhe der Kreditsumme des Vorausdarlehens. Mit Hilfe des Vorausdarlehens kann der Bauherr direkt mit dem Hausbau beginnen bzw. die Immobilie kann direkt erworben werden.

In der folgenden Zeit leistet der Bauherr die anfallenden Kreditraten und bezahlt damit die Zinsen für das Vorausdarlehen, gleichzeitig zahlt er die Ansparraten in seinen Bausparvertrag ein. Übrigens: auch bei dieser besonderen Form der Baufinanzierung können Arbeitnehmersparzulage und Vermögenswirksame Leistungen einfließen. Das Vorausdarlehen ist, abgesehen von den Zinsen, die der Kreditnehmer bezahlt, zunächst tilgungsfrei.

Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, steht eine Umschuldung an. Das angesparte Bausparguthaben wird dafür verwendet, das Vorausdarlehen teilweise zu tilgen, der Rest der Kreditsumme wird durch das Bauspardarlehen aus dem Bausparvertrag abgedeckt. Dabei entspricht die Summe des Bauspardarlehens genau der Summe der bestehenden Restschuld des Vorausdarlehens.

Bausparsofortdarlehen – ganz genau rechnen

Den Effektivzins bei einer solchen Finanzierungsform genau zu bestimmen, ist nicht so ganz einfach, das es sich eigentlich um einen Mischzins handelt – und daraus ergeben sich möglicherweise Chancen und Risiken. In den Effektivzins muss der vergleichsweise relativ hohe Zinssatz des Kapitalmarktdarlehens, das der Bauherr zu Beginn der Finanzierung beansprucht, mit einfließen, dann die vergleichsweise niedrigen Zinsen für das spätere Bauspardarlehen und letztendlich die Guthabenzinsen für den Bausparvertrag. Diesen Gesamtzinssatz sollten sich Interessenten vom Anbieter errechnen lassen – einen Anspruch auf Ausweisung dieses Zinssatzes haben sie aber nicht, dieser besteht beispielsweise nur bei einer Wohnriester-Bausparsofortfinanzierung. Verglichen werden sollte der Zins dann mit einem klassischen Hypothekendarlehen mit ähnlich langer oder gleicher Zinsbindungsfrist.

Sofern der Anbieter keinen Gesamtteffektivzins ausweist gibt auch die Rückzahlungsdauer eines Bausparsofortdarlehens verglichen mit einem herkömmlichen Bankkredit einen Anhaltspunkt, welche Finanzierungsform günstiger ist: Wählen Sie zum Vergleich ein Volltilger-Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist über die gesamte Laufzeit hinweg und einer ebenso hohen Monatsrate, wie beim Bausparsofortdarlehen (Zinsen für das Vorausdarlehen + Ansparraten). Dasjenige Finanzierungsmodell, bei dem die letzte Rate zuerst gezahlt und damit die komplette Schuld früher getilgt wäre, ist das günstigere.

Fazit: Prinzipiell besteht bei einem Bausparvertrag eine Zinsbindung über die komplette Laufzeit hinweg – in Niedrigzinsphasen ein großes Plus. Allerdings schrumpft die Darlehenslast für den Bauherren nicht, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, was mitunter den Zinseszinseffekt mit sich bringt und gegebenenfalls den eigentlichen Zinsvorteil zunichtemacht. Interessenten müssen hier ganz genau rechnen, ob sie mit einem klassischen Hypothekendarlehen besser fahren als mit einem Bausparsofortdarlehen. Übrigens verlangen seriöse Anbieter bei beiden Varianten Bonität und Sicherheiten, bei einem Bausparsofortdarlehen wird zusätzlich eine recht hohe Liquidität in Form eines überdurchschnittlich hohen und sehr sicheren Einkommens verlangt.