Leasing und Mietkauf

Das Leasing wird häufig mit dem Mietkauf in einem Atemzug genannt, dabei handelt es sich beim Leasing und dem Mietkauf um 2 verschiedene Dinge, die sich zwar sehr ähnlich sind, aber in wesentlichen Punkten unterscheiden, vor allem hinsichtlich der steuerlichen Berücksichtigung.

Gerade diese ist aber das Hauptargument für den Abschluss eines Leasings und gegen einen Mietkauf. Denn während bei einem Leasing die monatliche Leasingrate zu 100 % von der Steuer abgesetzt werden kann und das Leasingobjekt nicht ausführlich bilanziert werden muss, werden bei einem Mietkauf nur die Finanzierungskosten in Form der Kreditkosten anerkannt und das Objekt wird dem Käufer zugerechnet, welcher es (meist linear) abschreiben und bilanzieren muss.

Der Mietkauf ist jedoch insofern mit dem Leasing vergleichbar, dass mit der Mietrate und der Leasingrate ein indirekter Eigentumserwerb vollzogen wird. Das heißt, dass der Eigentumsübergang oft auf Wahl erfolgen kann und die bisher gezahlten Raten auf den Wert angerechnet werden, aber dies nicht der Fall sein muss - inwiefern diese Kaufoption jedoch ausgestaltet ist, entscheidet, neben anderen Faktoren, maßgeblich darüber, ob es sich um einen Mietkauf oder eine Finanzierung handelt.

Es gilt: Wird, was bei einem Mietkauf oft die Regel ist, bereits bei Vertragsabschluss festgelegt, dass am Ende der Laufzeit ein Eigentumsübergang erfolgt - entweder, weil das Objekt vollständig abbezahlt wurde oder indem eine Schlussrate gezahlt werden muss - handelt es sich um einen Mietkauf / Finanzierungskauf. Besteht am Ende der Laufzeit ein Wahlrecht, dann kann es sich um ein Leasing handeln. Damit ein Leasing steuerlich als Leasing anerkannt werden kann, darf kein fester Eigentumsübergang (automatisch / Schlussrate) bei Vertragsbeginn vereinbart werden.

Dabei ist es auch unerheblich, ob der Restwert bereits zu Vertragsbeginn (Leasing mit Restwert) fixiert wird oder am Ende der Leasing Laufzeit (andere Varianten, vor allem Leasing mit Kilometerbegrenzung) festgesetzt wird - die Kaufabsicht darf in keinem Fall von Anfang an vereinbart werden.

Neben der steuerlichen Nichtanerkennung der Leasingraten als Betriebsausgabe hat die Einstufung als Mietkauf auch zur Folge, dass das Objekt dem Eigenkapital / Betriebsvermögen hinzugerechnet wird und somit eine höhere Gewerbesteuer, da dieses auch zur Bemessungsgrundlage gehört, fällig wird - die Leasingraten werden nur zu 20 % bei einem Mobilienleasing und zu 50 % bei einem Immobilienleasing auf das Betriebsvermögen angerechnet.

Der Mietkauf unterscheidet sich auch in weiteren Details von einem Leasing: Denn während der Laufzeit des Mietkaufs unterliegen die gezahlten Raten / gezahlte Miete dem Mietrecht, bei einem Kauf jedoch dem Kaufrecht. Je nach Vertragsausgestaltung kann es hier aber zu großen Abweichungen kommen, wie was angerechnet wird.

Bei einem Mietkauf kann man als Kunde davon ausgehen, dass, wie auch die Leasingrate, mehr „Miete“ als ortsüblich gezahlt werden muss, da mit der Mietrate nicht nur die Nutzung abgegolten werden soll, sondern auch der Kaufpreis sowie der Wertverlust durch die Nutzung. Dazu soll durch die höheren Mieten natürlich auch der Mietkäufer in der Kaufabsicht bestärkt werden, da er nur ungern mehr bezahlt, ohne am Ende dafür auch „mehr“ zu bekommen.

Da für viele Menschen ein Mietkauf (wie auch ein Leasing) verlockender da leichter als eine Finanzierung erhältlich ist, tendieren trotz eines Kostennachteils sehr viele Menschen zu einem Mietkauf - im Gegensatz zu einem Leasing, welches sich für eine Privatperson nur eingeschränkt bis gar nicht eignet, richtet sich der Mietkauf vor allem an diese, da Unternehmen mehr finanzielle Vorteile bei einem Leasing geltend machen können durch die steuerliche Begünstigung.

Steuerlich macht sich, wie bereits angesprochen, der Unterschied darin bemerkbar, dass das wirtschaftliche und das zivilrechtliche Eigentum bei einem Leasing stets beim Leasinggeber liegt und deswegen die Leasingrate eine laufende Betriebsausgabe darstellt. Bei einem Mietkauf geht das wirtschaftliche Eigentum jedoch an den Mietkäufer über - ist dieser ein Unternehmen, kann dieser nur die Zinsen steuerlich geltend machen und muss den Kaufpreis regulär abschreiben, sowie das Objekt bei einem Mietkauf bilanzieren, auch wenn es erst am Ende der Laufzeit bei einem Kauf auch zivilrechtlich (Eigentumsübertragung) in sein Eigentum übergeht.

Der finanzielle Nachteil ist, dass die Abschreibungsraten, oft auch bei einer degressiven Abschreibung wenn Gewerbeimmobilien per Mietkauf erworben werden, unter den eigentlichen Raten liegen - somit kann man die Kosten für den Mietkauf im Gegensatz zum Leasing nicht voll von der Steuer als Verlust absetzen.

Der Mietkauf hat somit im Kern nur eine Gemeinsamkeit mit dem Leasing - in beiden Fällen werden monatliche (hohe) Raten gezahlt, die am Ende auf den Kaufpreis angerechnet werden (können). Ansonsten ist der Mietkauf als andere (und teurere) Form einer Ratenzahlung oder eines Ratenkredits zu betrachten und hat mit dem Leasing wenig gemein.

Warum wird dann Mietkauf oft mit Leasing in einem Atemzug genannt? Der Grund ist: Werbung. Denn aus den oben angeführten Gründen versucht man so den für Unternehmen und Privatpersonen eher mit Nachteilen behafteten Mietkauf „schönzureden“ und Leasingkonditionen auf einen Mietkauf zu übertragen, beispielsweise die anteilige Anzahlung des Kaufpreises.

Wichtig: Auch in Österreich gibt es den Mietkauf, jedoch wird darunter etwas völlig anderes verstanden - denn in Österreich stellt die gezahlte Mietrate keine Anzahlung auf den Kaufpreis dar. In Österreich ist mit einem Mietkauf gemeint, dass hier am Ende eines Vertrages auch eine Kaufoption ausgeübt werden kann, ohne dass der Kaufpreis im Vorfeld genau festgelegt wird, sondern erst am Vertragsende. Mit einem Leasing hat der Mietkauf in Österreich somit gar nichts mehr gemeinsam.