Baudarlehen: Zinsbindungsfrist und Kündigung

Es ist ins besondere bei Immobilienfinanzierungen bzw. Baudarlehen üblich, dass die Zinsen auf lange Sicht hinweg festgeschrieben werden - die Dauer der Festschreibung wird mitunter auch als Zinsbindungsfrist oder Dauer der Zinsbindung genannt. In Deutschland ist die Zinsfestschreibung bei der Baufinanzierung viel eher üblich, als in anderen Ländern, wie beispielsweise den USA.

Wenn die Zinsen beim Darlehen festgeschrieben werden, bedeutet das für den Kreditnehmer, dass er sich um sich verändernde Situationen am Finanzmarkt nicht weiter kümmern muss, weil diese den Zinssatz während der Zinsbindungsfrist nicht beeinflussen. Ist die Zinsbindungsfrist beendet, so wird das Darlehen entweder zurückgezahlt, oder es wird eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen.

Ordentliche Kündigung

Grundsätzlich hat man gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB als Kreditnehmer das Recht, mit einer sechsmonatigen Frist das aufgenommene Darlehen nach 10 Jahren zu kündigen bzw. es teilweise oder ganz zurückzuzahlen. Dies stellt einen großen Vorteil für Bauherren dar, denn zum einen kann sich der Darlehensnehmer mithilfe der Zinsbindung vor einem steigenden Zinsniveau schütz7en, gleichzeitig jedoch hat er nach 10 Jahren die Möglichkeit, ein günstigeres Darlehen zu finden, sollten die Zinsen gesunken sein. Es fällt in einem solchen Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung an, das Darlehen muss bis zwei Wochen nach der Kündigung komplett zurückgezahlt worden sein.

Außerdem besteht ein Kündigungsrecht bei:

  • Verkauf / Veräußerung der Immobilie

  • notwendiger Ausweitung des Hypothekendarlehens, die Bank diese Erweiterung jedoch ablehnt und damit faktisch eine (wirtschaftliche) Nutzung der betreffenden Immobilie verhindert.


In den beiden genannten Fällen hat die Bank jedoch das Recht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der BGH legt fest, dass die Handlungsfähigkeit (wirtschaftlich) des Kreditnehmers erhalten bleiben muss, was diverse Gründe zur Kündigung des Hypothekendarlehens berechtigt, darunter beispielsweise Umzug, Überschuldung, Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Ehescheidung.

Macht die Zinsbindungsfrist überhaupt Sinn?

Ist das Marktzinsniveau niedrig, so macht eine möglichst langfristige Zinsbindungsfrist durchaus Sinn. Bauherren, die sich für eine solche Finanzierung interessieren, sollten aber unbedingt die Zinsaufschläge, die die Bank verlangt, prüfen - immer im Hinterkopf behaltend, dass nach 10 Jahren gekündigt werden darf, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichtet werden muss, auch wenn die Zinsbindungsfrist noch nicht verstrichen sein sollte.