Die Baufinanzierung kündigen

Gerade bei sinkenden Hypothekenzinsen ist die Verlockung für viele Hypothekenschuldner groß, die laufende Baufinanzierung zu kündigen und sie durch ein günstigeres Angebot zu ersetzen. Leider droht dann in vielen Fällen eine Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, also einer Art Strafgebühr, sofern die alte Bank der Umschuldung überhaupt zustimmt. Keine Vorfälligkeitsentschädigung muss gezahlt werden, wenn es sich um ein Hypothekendarlehen handelt, das zu jeder Zeit gekündigt werden kann.

Eine solche Baufinanzierung wäre beispielsweise die Festzinshypothek mit Kündigungsoption der „Hannoversche Leben“ - diese Finanzierung bietet dem Kreditnehmer zum einen Zinssicherheit über einen gemeinsam vereinbarten Zeitraum, zum anderen ist eine Kündigung ohne Angabe von Gründen jederzeit möglich. Diese Großzügigkeit lässt sich die Bank natürlich bezahlen: die anfallenden Hypothekenzinsen sind gravierend höher als bei vergleichbaren Festzinshypotheken, bei denen dem Kreditnehmer kein besonderes Kündigungsrecht zugestanden wird.

In anderen europäischen Ländern wie Frankreich oder Belgien ist die Festzinshypothek mit Kündigungsoption durchaus verbreitet, im Gegensatz zu Deutschland. Dort ist ein vorzeitiger Ausstieg aus der Baufinanzierung problemlos möglich und gesteht damit den Bauherren ein großes Maß an Flexibilität zu - Flexibilität, die auch in Deutschland gefragt ist, was die große Zahl an Immobilienkredit Umschuldungen erkennen lässt. Bei einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren müssten Kreditnehmer für die zugestandene Kündigungsoption einen Zinsaufschlag von etwa 0,65% in Kauf nehmen.

Vor allem in Zeiten von hohen Hypothekenzinsen könnte eine derartige Baufinanzierung sinnvoll sein: faktisch enthält der höhere Hypothekenzins eine gewisse Art Versicherungsprämie dafür, dass der Kreditnehmer die Baufinanzierung jederzeit kündigen kann. Abgesehen vom korrekten Timing hinsichtlich des Zinsniveaus macht eine solche Hypothekenfinanzierung vornehmlich für Bauherren Sinn, die möglichst flexibel finanzieren möchten.

Benötigt der Bauherr die Kündigungsoption nicht aus persönlichen Gründen, stellt sie noch immer eine Art Spekulation dar: spekuliert wird auf sinkende Hypothekenzinsen. Da sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung am Zeitpunkt der Ablösung und den jeweils aktuell geltenden Zinsen orientiert, kann es sein, dass die „Versicherungsprämie“ deutlich höher ist, als die eventuell zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung.

Wichtig ist immer das Timing: ausgeprägt ist die Nachfrage nach Immobilienkredit Umschuldungen, wenn das Zinsniveau allgemein sinkt. Muss man davon ausgehen, dass die Zinsen eher steigen als sinken werden, macht ein Forwarddarlehen eher Sinn: mittels Forwarddarlehen sichert sich der Kreditnehmer aktuell günstige Zinsen für die Zukunft.