Die Aufnahme eines tilgungsfreien Darlehens stellt im Grunde eine Art Besonderheit unter den Baufinanzierungen dar und kann für den ein oder anderen Bauherren von Vorteil sein: während der Laufzeit zahlt der Kreditnehmer der kreditgebenden Bank nur Zinsen zurück, das Darlehen selbst wird während der Laufzeit nicht getilgt.

Zurückgezahlt wird der Kreditbetrag erst am Ende der Laufzeit, und zwar in einer ad hoc Zahlung. In der Praxis ist es deswegen oftmals notwendig, dass parallel zur Finanzierung eine kapitalbildende Lebensversicherung abgeschlossen wird und in die der Schuldner beständig während der Kreditlaufzeit einzahlt - läuft der Darlehensvertrag aus, so sollte auch die Lebensversicherung zur Auszahlung stehen.

Die Zinsen des aufgenommenen Darlehens bleiben während der gesamten Laufzeit über konstant - deswegen machten solche Finanzierungswege in der Vergangenheit ins besondere für Vermieter Sinn, da diese die Kosten für die Finanzierung, wozu die Zinsen natürlich zählen, steuerlich geltend machen konnten. Dieses Steuersparmodell hat mittlerweile jedoch etwas an Attraktivität eingebüßt, da die Lebensversicherungserträge nur noch hälftig steuerfrei vereinnahmt werden dürfen.

Problemstellungen

Kreditnehmer sollten vor der Aufnahme eines solchen Darlehens einiges bedenken, zum Beispiel, wie hoch die Steuerverluste aus der Verpachtung bzw. Vermietung sind. Daran anschließend muss geprüft werden, ob man über ausreichend finanzielle Mittel verfügt, beispielsweise aus dem Einkommen, um eine Verrechnung der steuerlichen Verluste vornehmen zu können. Vorsicht: das deutsche Steuerrecht sieht vor, dass man nur begrenzt Verluste, die aus einer Einkunftsart resultieren, mit Gewinnen anderer Einkunftsarten verrechnet.

Es ist also entsprechend zu prüfen, abhängig davon, welche Einkünfte betroffen sind, inwiefern Begrenzungen bei der vorzunehmenden Verlustrechnung vorliegen, die sich aus dem deutschen Steuergesetz (Bsp. Vermeidung von Liebhaberei) ergeben.

Wie attraktiv ist ein tilgungsfreies Darlehen?

Es ist nicht unbedingt erforderlich, dass eine Lebensversicherung abgeschlossen wird - allerdings müssen dann anderweitige Sicherheiten im ausreichenden Maße vorhanden sein. Auch wenn die Attraktivität des tilgungsfreien Darlehens für vermietete Objekte gesunken ist, so ist sie doch nach wie vor interessant und kann, am besten nach Stellungnahme des Steuerberaters, in die Immobilienfinanzierung mit einbezogen werden.