Nach 15 - 25 Jahren besteht selbst bei gut gepflegten Neubauten der erste Investionsstau an Dach, Dichtungen und Außenwänden und selten werden dann zu erwartende Reparatur- oder Modernisierungskosten bereits beim Abschluss der Baufinanzierung eingeplant. Selbst Darlehen mit einer hohen jährlichen Tilgungsrate von 6 bis 7 % sind dann noch nicht vollständig getilgt und eine erneute Beleihung der Immobilie nur zu schlechten Kreditkonditionen möglich.

Alternative zur Belastungen der Immobilie

Ein Modernisierungskredit einer Bank oder der KfW löst dieses Dilemma auf einfache Weise, da ein Modernisierungskredit üblicherweise ohne eine erneute Eintragung ins Grundbuch vergeben wird, womit weitere damit verbundene Kosten, neben möglicher Konditionsverschlechterung, entfallen - und zeitgleich besonders zinsgünstig ist. Vor allem bei einer langlaufenden Baufinanzierung oder einem langfristig angelegtem Immobiliendarlehen mit niedrigen Tilgungen und somit einer noch ausstehenden Restschuld ist ein Modernisierungskredit zur Zwischenfinanzierung ideal.

Die Modernisierungskredite der Banken zeichnen sich durch eine durchschnittliche Kreditsumme von ca. 5.000 bis 50.000 Euro aus - mehr ist aufgrund des (natürlich bonitätsbedingten) Verzichtes auf Sicherheiten oder die Eintragung ins Grundbuch meist nicht möglich - was jedoch für die Mehrzahl aller Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen durchaus ausreichend ist.

Die Laufzeit eines Modernisierungskredites beträgt im Schnitt 10 Jahre, bei einem Zinssatz der eher einem Annuitätendarlehen entspricht, auch wenn der Modernisierungskredit eher ein Ratenkredit ist. Aktuell beträgt beispielsweise der Zins zwischen 2,4 und 2,5 % bei einer 8jährigen Laufzeit, was sich mit dem Zins der aktuell am Markt angebotenen Immobilienfinanzierungen deckt.

Aber: Die Zinsbindung schlägt auch bei einem Modernisierungskredit mit ca. 0,2 % bis 0,3 % zusätzlich zu Buche, was jedoch in Niedrigzinszeiten bei langfristigen Darlehen (5+ Jahre) unbedingt in Anspruch genommen werden sollte, da der Leitzins bei einer Konjunkturbelebung wieder stark anziehen wird - und damit auch der Zins für einen Modernisierungskredit!

Auf eine Sondertilgung, unabhängig von allen anderen Modalitäten, sollte immer geachtet werden, damit im Fall des Falles eine schnellere Tilgung ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist.

Immer im Grundbuch eintragungsfrei?

Ob Sicherheiten verlangt werden, gestellt werden müssen oder ein Grundbucheintrag nicht doch notwendig ist, hängt natürlich von der Bonität des Kunden ab. Prinzipiell gilt: Je besser die Vermögensverhältnisse, je geringer die Belastung der Immobilie und je fester das Arbeitsverhältnis (Beamter, öffentlicher Dienst, angestellt usw.), desto größer ist das Vertrauen der Banken.

Ausgenommen von einer Eintragung im Grundbuch sind in aller Regel Selbständige, selbst bei einer hervorragenden Bonität - hier ist das Sicherheitsdenken der Banken, ein langfristiges Darlehen ohne Sicherheiten an Personen ohne festes Einkommen zu vergeben ein Hindernis.

Günstiger Zins: Auf regionale Angebote achten!

Viele regional gebundene und tätige Banken vergeben Modernisierungskredite zu meist noch einmal niedrigeren Zinsen als Großbanken - jedoch bestehen dann meist Kreditauflagen wie die Vergabe des Auftrages an regionale Handwerker und Unternehmen. Je nach Region kann sich das zusätzlich lohnen oder aber den Kredit indirekt verteuern, je nachdem wie das hoch oder niedrig Preisniveau der lokalen Handwerksbetriebe ist.

Bausparvertrag: Bessere Alternative?

Ein Modernisierungskredit ist natürlich nicht der Weisheit letzter Schluss - alternativ kann auch ein Bausparvertrag für Modernisierungen und Sanierungen, wie in der Vergangenheit üblich, genutzt werden. Das kann günstiger sein, da man sich von Anfang an eine feste Zielsumme setzt und ein zinsgünstiges Darlehen sichern kann. Nachteilig war und ist bei einem Bauspardarlehen jedoch, dass

• dieses einige Jahre Vorlauf benötigt und
• die Verzinsung des angesparten Guthabens sehr niedrig ist.

Der Vorteil bei einem Bausparvertrag ist lediglich, dass das mögliche Darlehen oft ebenfalls mit einem sehr niedrigem Zins aufwarten kann.

Trotzdem lohnt sich ein Bausparvertrag nur sehr eingeschränkt und im Grunde nur in zinsstarken Jahren. Bei einem niedrigem Leitzins unterscheidet sich das Zinsniveau eines Bauspardarlehens kaum noch von dem einer herkömmlichen Baufinanzierung. Wer sich trotzdem dafür interessiert, kann langfristig mit folgenden Intervallen und Kosten rechnen:

Objekt	fällig ca. alle	Kosten ca.
Außenputz	25 Jahre	5.000 Euro
Außendämmung	25 Jahre	20.000 - 22.000 Euro
Carport/Garage	unbestimmt	5.000 - 8.000 Euro
Dachdämmung	30 Jahre	15.000 Euro
Dachausbau	20 Jahre	25.000 Euro
Küche	15 Jahre	8.000 - 15.000 Euro
Elektroinstallationen	20 Jahre	15.000 Euro
Fenster	20 Jahre	12.000 Euro
Heizung	anlagenabhängig	10.000 - 20.000 Euro
Bad	15 Jahre	10.000 - 15.000 Euro
Sauna	unbestimmt	3.000 - 5.000 Euro
Photovoltaik	20 - 25 Jahre	7.000 - 12.000 Euro
Wintergarten	15 Jahre	20.000 Euro

Günstige Kredite und Förderung vom Staat!

Je nachdem was modernisiert oder saniert werden soll, kann sich auch ein günstiger Kredit vom Bund oder Land lohnen, die selbst regionale Banken noch einmal kräftig unterbieten können und mit einem effektivem Zins von unter 2 % aufwarten können.

Aber: Der Staat vergibt diese sehr günstigen Kredite meist nur unter bestimmten und strengen Auflagen! So müssen entweder bestimmte Programmschwerpunkte (z. B. energetische Sanierung) nachweisbar in Planung und Ausführung der Maßnahme umgesetzt werden und diese Modernisierungskredite müssen zwingend zweckgebunden eingesetzt werden. Zudem sind die staatliche Zuschüsse, Förderungen und Kredite poolgebunden, das heißt: Sie sind nur bis zu einer bestimmten Höhe verfügbar - ist der Pool/Topf bereits leer, weil andere vor Ihnen einen Antrag gestellt und bewilligt bekommen haben, gibt es nichts mehr