Die Kosten bei einem Immobilienkauf im Blick zu behalten, ist manchmal gar nicht so einfach – ins Besondere dann, wenn sich Käufer nicht über die anfallenden Nebenkosten bei Grunderwerb im Klaren sind. Dabei ist eine sorgfältige Kalkulation notwendig, damit die Finanzierung des Eigenheims nicht zur Überschätzung der finanziellen Möglichkeiten und damit letztendlich zur Überschuldung führt.

Ist die Immobilie den Kaufpreis wert?

Den Kaufpreis eines Objekts zu bewerten ist nicht immer ganz so einfach und hängt von vielen unterschiedlichen Faktoren ab: wie ist die Bausubstanz? Wann wurde zuletzt modernisiert bzw. saniert? Wie ist die Lage der Immobilie, wie groß sind Wohn- und Nutzfläche? Ist das Grundstück an die Kanalisation angeschlossen? Welche Bandbreite ist verfügbar? Welche Schäden und zu erwartenden Investitionen bestehen? Für Laien ist der Wert einer Immobilie also extrem schwer einzuschätzen und es empfiehlt sich, in ein Gutachten zu investieren.

Ein Sachverständiger, der ein Gutachten anfertigt und in diesem Zuge den Verkehrswert ermittelt, sieht sich Dinge wie das Bauvolumen, den Zustand des Objekts und die Grundstücksgröße genauer an. Das Kosten für den Gutachter basieren auf der so genannten HOAI, der Honorarordnung für Ingenieure und Architekten.

Auch der Staat hält die Hand auf

Ein Posten, der von vielen Immobilienkäufern immer wieder unterschätzt wird, ist die anfallende Grunderwerbsteuer. Nur wenn die Steuer entrichtet wird, kann eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Die Höhe der Steuer divergiert von Bundesland zu Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5%. Der Immobilienkauf gilt erst dann als abgeschlossen, wenn die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ausgestellt durch die Finanzbehörde, vorliegt und der Grundbucheintrag vorgenommen werden kann. Zur Veranschaulichung: bei einem Kaufpreis von EUR 250.000 und einer Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent (beispielsweise in Nordrhein-Westfalen) beträgt die zu entrichtende Grunderwerbsteuer EUR 16.250.

Der erwähnte Eintrag ins Grundbuch ist ebenso mit Gebühren verbunden, diese sind regional unterschiedlich, basieren jedoch auf einer Gebührenordnung und können jederzeit beim zuständigen Grundbuchamt erfragt werden. Wird die Immobilie per Kredit finanziert, muss eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden – die Bank verlangt das als Sicherheit, und weitere Gebühren werden fällig.

Vom Makler oder von privat?

Wer von privat kauft, spart sich die Kosten für den Makler, die mitunter ganz schön zu Buche schlagen: üblicherweise liegt die Höhe der Maklerprovision zwischen 3 und 7% des Kaufpreises der Immobilie, hinzu kommt die gesetzliche Mehrwertsteuer. Als Beispiel: die Immobilie kostet 200.000 Euro, die Maklerprovision liegt bei 6,5%, woraus sich eine Summe von EUR 215.470 inklusive Mehrwertsteuer ergibt.

Bei einem Kauf von privat kommen Käufer natürlich günstiger weg – doch wenn die Traumimmobilie nun mal von einem Makler angeboten wird, müssen Käufer zwangsläufig in den sauren Apfel beißen und die Provision, die übrigens meistens absolut nicht verhandelbar ist, an den Makler bezahlen.

Finanzierung und Notar

Ein verhältnismäßig kleiner Posten sind die Gebühren für den Notar: dieser ist notwendig, damit der Immobilienkauf bzw. der geschlossene Kaufvertrag rechtskräftig wird. Der Notar beurkundet den Vertrag und verlangt dafür ein Honorar, das sich an der Kaufsumme orientiert und im Rahmen einer Gebührenordnung genau festgeschrieben sind. Immobilienkäufer können durchschnittlich mit circa 1% des Kaufpreises als Gebühren rechnen, was beispielsweise bei einer Kaufsumme von EUR 250.000 etwa EUR 2.500 wären.

In den allerwenigsten Fällen wird eine Immobilie bar bezahlt; die Regel ist vielmehr die Finanzierung mit Hilfe eines Darlehens. Bei einer Baufinanzierung entstehen üblicherweise Nebenkosten, diese sind je nach Kredit(form) und abgeschlossenen Zusatzversicherung bzw. Absicherungen wie Zinsbindungen, Sondertilgungsrechte etc. unterschiedlich und müssen bei der kreditgebenden Bank erfragt werden – diese müssen auf Basis der PangV (Preisangabenverordnung) ganzheitlich aufgelistet werden.

Fazit: Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss im Vorfeld unbedingt genau rechnen. Nicht abgeschlossen sind die entstehenden Kosten nach Abschluss bzw. rechtskräftig Werden des Kaufvertrages – im Sinne des Werterhalts sollten Rücklagen gebildet werden, um Instandsetzungen und Reparaturen zeitnah ausführen zu können, bevor größere Schäden entstehen. Bei einem Neubau spricht man von 50 Cent / Quadratmeter Wohnfläche, bei einem Altbau von mindesten 100 Cent pro Quadratmeter, die monatlich beiseite gelegt werden sollten.