Neben Bausparverträgen und klassischen Annuitätendarlehen gibt es viele weitere Möglichkeiten, ein Eigenheim zu finanzieren: so zu Beispiel mit einem Versicherungsdarlehen. Angeboten von Lebensversicherungsgesellschaften, die im Baufinanzierungsgeschäft Fuß fassen möchten, verspricht es schnelles Baugeld kombiniert mit der Einzahlung in eine Lebensversicherung – doch wie ratsam ist dieses Finanzierungsmodell für die Immobilienfinanzierung?

Das Prinzip Versicherungsdarlehen

Wie ein Versicherungsdarlehen funktioniert, ist schnell erklärt: nach Vertragsunterzeichnung erhält der Bauherr ein Darlehen, mit dem die Immobilie finanziert bzw. gekauft oder gebaut wird. Die monatlichen Ratenzahlungen, die der Bauherr leisten muss, beginnen ab sofort, allerdings wird nicht die Kreditschuld getilgt, sondern ausschließlich die anfallenden Zinsen. Der Rest der monatlichen Beträge fließt in eine Lebensversicherung. Läuft die Finanzierung aus, erfolgt die Tilgung mithilfe der angesparten Versicherungsbeiträge mitsamt der erzielten Anlageerlöse.

Fehlerhafte Ertragsprognosen verteuern das Darlehen

In der Theorie klingt ein Versicherungsdarlehen nach einer guten Sache – in der Praxis jedoch erschweren unzuverlässige Ertragsprognosen den Versicherten das Leben. Werden diese nämlich innerhalb der Vertragslaufzeit immer weiter nach unten korrigiert, mindern sich die Erträge aus der Lebensversicherung. Im schlechtesten Fall heißt das: die eingezahlten Beträge mitsamt der Rendite reichen nicht aus, um das aufgenommene Darlehen zu tilgen. In der Folge muss der Bauherr nachfinanzieren, was unter Umständen teuer werden kann.

Deswegen ist es wichtig, nur den garantierten Zins der Lebensversicherung zur Berechnung zugrunde zu legen! So sind Erträge, die hinter den Erwartungen zurückbleiben, zwar nach wie vor ärgerlich, führen aber nicht zu einem eventuellen finanziellen Disaster. Ein weiteres Problem bei Versicherungsdarlehen ist die Problematik, den Effektivzins zu ermitteln. In die Berechnung mit einfließen muss zum einen der Darlehenszins der zu Beginn der Vertragslaufzeit gewährten Finanzierung, auf der Haben Seite jedoch der Guthabenzins der Lebensversicherung.

Deswegen gilt: Lassen Sie sich von Ihrem Anbieter unbedingt die Berechnung des Gesamteffektivzins verbindlich und schriftlich geben.

Wichtig: Sicherheit für Hinterbliebene

Ein Vorteil des Versicherungsdarlehen ist unbestreitbar die Absicherung der Familie, wenn der Kreditnehmer sterben sollte: im Todesfall werden ca. 60% der Lebensversicherungssumme an die Hinterbliebenen ausgezahlt, womit das aufgenommene Darlehen zumeist ganz oder zumindest zu großen Teilen getilgt werden kann. Eine Alternative zu diesem Modell wäre eine Restschuldversicherung.

Eine weitere Alternative zum Versicherungsdarlehen wäre ein klassisches Darlehen mit sofort einsetzender Tilgung. Als Absicherung dient hierbei eine separat abgeschlossene Risikolebensversicherung. In aller Regel schafft die direkt nach der Auszahlung der Kreditsumme einsetzende Tilgung ersparte Zinszahlungen, die in ihrer Summe beinahe oder sogar komplett zur Finanzierung einer Risiko-Lebensversicherung ausreichen. Denn: Risikolebensversicherungen sind deutlich günstiger als Kapitallebensversicherungen – die Auszahlung der Versicherungssumme erfolgt allerdings nur im Todesfall.

Tipp: Legen Sie Ihre Risiko-Lebensversicherung so aus, dass sie für die Sicherung der Existenz der Hinterbliebenen und die Rückzahlung der Baufinanzierung ausreicht.

Fazit: Für wen eignet sich also ein Versicherungsdarlehen? Eigentlich ist ein Versicherungsdarlehen weniger für die Finanzierung des Eigenheims, sondern vielmehr für Bauinvestoren, die vermieten möchten und relativ hohe Steuersätze zahlen, interessant. Denn: wird vermietetes Eigentum finanziert, so sind „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung„ steuerlich relevant und können mithilfe der Finanzierungskosten, die als Werbungskosten geltend gemacht werden können, gemindert werden. Eine Senkung der Steuerlast für Bauinvestoren kann also durch negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung herbeigeführt werden.