Modernisierungskredit: Vorteile und Nachteile

Nach all den Jahren doch ein zweites Bad einbauen, die Wärmedämmung auf den neuesten Stand bringen, die kostenintensive, alte Heizungsanlage endlich austauschen oder doch den bisher nicht genutzten Dachboden wie anfangs geplant ausbauen - kein Problem mit einem Modernisierungskredit, denn es muss nicht immer gleich ein teures Darlehen sein!

Modernisierungskredit günstig

Günstig und unkompliziert

Im direkten Vergleich zu anderen Kreditprodukten und Finanzierungsmöglichkeiten ist ein zweckgebundener Modernisierungskredit aktuell im Vergleich fast unschlagbar, da günstige Baufinanzierungen mit effektiven Zinsen von aktuell weniger als 3 Prozent oft erst ab Summen von 50.000 Euro bewilligt werden was für eine Modernisierung, selbst bei kostenintensiven Dachmodernisierungen oder der Modernisierung der Außenwanddämmung, oft völlig überzogen ist. Dazu ist die lange Dauer von der Beantragung bis zur Verfügbarkeit und Auszahlung für eine kleinere Kreditsumme einfach nicht angemessen.

Ratenkredite hingegen decken zwar mit einer Größenordnung von 5.000 bis 25.000 Euro in der Regel das Finanzierungsvolumen ab, welches benötigt wird, jedoch sind die Zinssätze mit im Schnitt ca. 7 % oft unverhältnismäßig hoch im Vergleich zu denen einer Baufinanzierung.

Der Modernisierungskredit beschreitet hier einen attraktiven Mittelweg zwischen dem Kreditvolumen und der schnellen Verfügbarkeit eines Ratenkredites und einem Zinssatz, der sich eher an einer Baufinanzierung ausrichtet - jedoch sind Modernisierungskredite deswegen a Modernisierungsmaßnahmen zweckgebunden und setzen Immobilieneigentum voraus.

Wann lohnt sich eine Modernisierung?

Bevor man sich für eine Modernisierung entscheidet, sollte man feststellen, wie dringend diese ist, ob sie sich lohnt, wie stark der Wohnwert und der Wert der Immobilie erhöht wird - und ob es sich überhaupt um eine Modernisierung handelt! Denn: zu oft wird Modernisierung mit Sanierung oder Renovierung (z. B. das Neufliesen eines Bades, das Tapezieren der Zimmer oder ein Austausch des Fußbodens) gleichgesetzt. Letztere steigern zwar auch den Wohnwert, erhöhen jedoch den Wert einer Immobilie nur indirekt, da sie nur den ursprünglichen Wert wiederherstellen und diesen nicht vermehren.

Eine Modernisierung fügt einer Immobilie immer einen Mehrwert hinzu, beispielsweise durch ein zusätzliches Bad, mehr Wohnfläche durch einen ausgebauten Dachboden oder indem es deren Energieeffizienz durch z. B. bessere Wärmedämmung oder eine bessere Heizungsanlage/Heizungsart erhöht und damit laufende Kosten senkt. Auch Maßnahmen wie die Investition in eine Fotovoltaikanlage zählen als Modernisierung, da dies den Mehrwert (direkte Einnahmen mit der Immobilie) erhöht.

Der optimale Zeitpunkt: Verhältnis Restwert/Neuwert.

Bei einem Modernisierungskredit sollte somit immer der Kosten/Nutzen-Aspekt eine gewichtige Rolle spielen: Wie viel Geld benötige ich für die Maßnahme - und wie viel davon ist eine direkte Werterhöhung und was nur „Kosten“?

Modernisierungskredit Restwert NeuwertDamit man hier einen optimalen Schnitt erreicht, sollten sinnvolle, aber im Gesamtaspekt teure Modernisierungen so z. B. aufgeschoben werden, wenn sie sich nicht ausreichend schnell amortisieren. Ein idealer Modernisierungszeitpunkt besteht dann, wenn ersatzweise eine Renovierungsmaßnahme oder Sanierung notwendig wäre - eine Maßnahme also ohnehin erforderlich wäre und kein hoher Restwert der Alteinrichtung mehr besteht.

Prinzipiell gilt: Je größer der Abstand zwischen Restwert und Neuwert ist, desto lohnender ist eine Modernisierung aus Eigentümersicht und desto größer der Wertzuwachs.

Baufinanzierung oder Modernisierungskredit?

Ein Modernisierungskredit ist wie eingangs erwähnt für Summen bis zu 50.000 Euro die erste Wahl, da ein Modernisierungskredit je nach Bonität und Kundenverhältnis ohne die Stellung und Prüfung von Sicherheiten vergeben wird - und damit wesentlich schneller als eine Baufinanzierung. Zwischen Antrag und Auszahlung liegen in der Regel nur wenige Tage.

Auch die Kreditlaufzeit ist weniger starr als bei einer konventionellen Baufinanzierung: Laufzeiten von unter 5 Jahren sind nicht unüblich, während dies bei einer Baufinanzierung die Untergrenze darstellt. Die meisten Banken und Kreditinstitute bestehen bei einem Modernisierungskredite zudem lediglich auf
  • einen Nachweis der letzten 3 Monatsgehälter und
  • einem Selbstnutzungsnachweis der Immobilie.
Eine Eintragung in das Grundbuch der Immobilie ist nicht notwendig, was zum einen die schnelle Auszahlung vom Antrag bis zur Bewilligung erklärt und zum anderen die niedrige Verzinsung, da nachrangige Darlehen, da häufig noch alte Grundbucheinträge aufgrund einer bestehenden, noch nicht fertig getilgten Hauptfinanzierung bestehen, prinzipiell teurer verzinst werden (Ausnahme: KfW Kredit).

Modernisierungskredit staatliche FörderungEine Baufinanzierung ist dann besser geeignet, wenn die Gesamtsumme mehr als 50.000 Euro beträgt und eine Auszahlung nicht unbedingt zeitnah erfolgen muss. In diesem Fall kann man sich leicht geringere Zinsen als bei einem Modernisierungskredit sichern. Von Vorteil ist hierbei, wenn eine Immobilienfinanzierung noch nicht abgeschlossen ist und der Kreditgeber eine Aufstockung ohne große Mehrkosten anbietet - so wird ebenfalls kein weiterer Rang im Grundbuch belegt. Wirklich lohnend ist das jedoch nur bei einem Annuitätendarlehen mit niedrigerer Zinsbelastung.

Weitere Vorteile:
Im Gegensatz zu einer Baufinanzierung oder anderen langfristigen Finanzierungsmodellen kann ein konventioneller Modernisierungskredit in aller Regel auch nach 6 Monaten wieder gekündigt werden ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Da ein Modernisierungskredit im Grunde ein zweckgebundener, zinsgünstiger Ratenkredit ist, erfolgt die Tilgung nicht wie bei einem Annuitätendarlehen mit anfangs hohen, dann sinkenden monatlichen Raten, sondern die Raten sind von Anfang bis Ende der Laufzeit stabil und gleich hoch.

Wichtig: Auch wenn feste, monatliche Raten im Grunde ein Vorteil sind, da sie Planungssicherheit gewähren, ist dies bei einer Einkommensverminderung von Nachteil, da diese während der Laufzeit in aller Regel nicht gesenkt werden können.

Modernisierungskredit und staatliche Förderungen verbinden

Auch wenn Baugeld und Baudarlehen, wie auch der Modernisierungskredit, momentan günstig sind, sind Modernisierung dies häufig nicht, vor allem wenn es sich um energetische Sanierungen handelt. Diese sparen zwar mit am meisten Kosten, da mehr als 77 % der Gesamtaufwendungen eines Gebäudes für Heizkosten anfallen, sind trotz des Nachfragebooms jedoch nicht günstiger geworden.

Aber: Im Gegensatz zu einer Modernisierung wie dem Dachausbau oder eines zusätzlichen Bades, die auch den Mehrwert eines Hauses erhöhen, werden energetische Sanierungen vom Staat besonders gefördert - und diese Förderungen müssen nicht zurückgezahlt werden. In Kombination mit einem Modernisierungskredit und der Inanspruchnahme diverser Förderungen, auch bzw. vor allem in Zusammenarbeit mit der vergebenden Bank, lassen sich so Kosten meist noch erheblich drücken.