Immobilien Leasing
Nicht nur ein für Auto gibt es Leasing, sondern auch ein Immobilien Leasing ist möglich. Jedoch unterscheidet sich das Immobilien Leasing stark von einem Auto Leasing, was zum einen den Leasingvertrag an sich betrifft, als auch die Vergabepraxis. Auch Privatpersonen können ein Immobilien Leasing abschließen, es richtet sich jedoch primär an Unternehmen und Objektgesellschaften.
Eine Objektgesellschaft ist in der Regel eine GmbH oder andere Firmenform, welche einen Vertrag für ein Immobilien Leasing abschließen kann. Eine allgemeingültigen Vertrag und Konditionen gibt es beim Immobilien Leasing nicht in der Form wie bei einem Auto Leasing günstig, sondern je nach Leasingnehmer und dessen Nutzung einer Immobilie werden die Leasingverträge entsprechend angepasst oder geändert.
Die Leasingverträge für ein Immobilien Leasing werden auch auf die Gesellschaftsform abgestimmt, da ein Immobilien Leasing an eine GmbH mit einem höheren Risiko verbunden ist als an eine Personengesellschaft aufgrund der unterschiedlich hohen Haftung - denn eine GmbH haftet oft nur mit dem Vermögen der GmbH, während eine Personengesellschaft auch mit ihrem Privatvermögen haften kann.
Ein Immobilien Leasing stellt eine Mischform zwischen einer Vermietung und Fremdfinanzierung dar. Der Leasinggeber übernimmt hier oft die Rolle des Käufers, welcher den Kauf einer Immobilie finanziert - entweder mit eigenem Kapital oder mittels einer Fremdfinanzierung. Der Leasingnehmer zahlt hingegen beim Immobilien Leasing eine monatliche Leasingrate an den Leasinggeber und oft auch noch zusätzlich eine Miete.
Der Vorteil an einem Immobilien Leasing ist, dass der Leasingnehmer zwar mit einer Leasingrate und der Miete belastet wird, jedoch durch den Leasingvertrag zum einen die hohe Finanzierungslast bei gewerblichen Immobilien oder teuren Immobilien nicht tragen muss, die Leasingraten und die Miete als Unternehmen steuerlich als Verlust einbringen kann und sich ein Ankaufsrecht durch den Leasingvertrag vorbehalten kann.
Das Ankaufsrecht besteht übrigens nicht nur im Leasingvertrag, sondern wird ähnlich wie eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Das Ankaufsrecht kann durch eine Andienoption erweitert werden - bei dieser wird der Kauf der Immobilie am Ende der Leasinglaufzeit vertraglich fest vereinbart. Das Ankaufsrecht ist hingegen ein Wahlrecht, das heißt: Man kann, man muss aber nicht die Immobilie nach Ablauf der Leasing Laufzeit kaufen.
Je nach Leasinggeber kann ein Immobilien Leasing unter verschiedenen Voraussetzungen abgeschlossen werden - so kann der Leasinggeber alle Kosten der Finanzierung und der Verwaltung tragen oder es werden bestimmte Kosten an den Leasingnehmer weitergegeben, beispielsweise die Zinsen für die Finanzierung und die Verwaltungskosten: in diesem Fall stellt der Leasinggeber somit nur das Kapital für den Erwerb der Immobilie.
Bei beiden Varianten handelt es sich um einen Teilamortisationsvertrag, das heißt, dass nur die laufenden Kosten vom Leasingnehmer bedient werden, aber nicht die Kosten für die Anschaffung. Das Gegenteil wäre ein Vollamortisationsvertrag, bei dem sowohl die Kosten für die Zinsen und die laufenden Kosten (Betriebskosten) gedeckt werden, als auch die Kosten für den Kauf der Immobilie.
Auch ein Mietdarlehensvertrag kann vereinbart werden. Bei einem Mietdarlehensvertrag werden sowohl die Leasingraten als auch die Miete bedient und zusätzlich Mietvorauszahlungen geleistet. Sinnvoll ist ein Mietdarlehensvertrag dann, wenn eine Immobilie nach dem Ablauf der vereinbarten Grundmietzeit weiter gemietet und geleast werden sollte - die Mietvorauszahlungen werden in diesem Fall auf den Restwert der Immobilie nach Ablauf der Laufzeit angerechnet, womit dieser sinkt.
Vorteile beim Immobilien Leasing
Der größte Vorteil bei einem Immobilien Leasing ist, dass das Finanzierungsrisiko erst einmal an den Leasinggeber übertragen wird. Außerdem ist die im Leasingvertrag vereinbarte Grundmietzeit nicht einfach kündbar, beispielsweise wenn ein besserer Mieter vorhanden wäre, der mehr zahlen würde. Sie kann nur bei groben Vertragsverletzungen gekündigt werden, beispielsweise wenn die Raten nicht ordentlich bedient werden. Man kann sich so in günstigen Mietzeiten Vorteile bei der Miete langfristig sichern.
Im Gegensatz zum Eigenerwerb, auch durch eine Finanzierung, kann der Leasingnehmer die Leasingraten auch steuerlich voll absetzen - bei einer Eigenfinanzierung wären nur die Kreditkosten in Form der Zinsen und Gebühren absetzbar, die Immobilie selbst müsste über den Nutzungszeitraum abgeschrieben werden.
Dadurch, dass die Leasingraten fest sind und nicht während der Vertragslaufzeit schwanken ist man während der Finanzierung (wenn die Übernahme der Zinskosten ausgeschlossen wird) gegen höhere Kreditkosten abgesichert, die bei einer lang laufenden Finanzierung über eine Bank ohne Zinsbindung entstehen können. Damit ist man als Leasingnehmer zumindest hinsichtlich der Finanzierung stärker abgesichert und muss nicht auch noch für diesen Fall vorsorgen, z. B. indem zusätzliche Rücklagen gebildet werden. Gleichzeitig wird bei einer Vollamortisierung die Immobilie schrittweise abbezahlt.
Nachteile beim Immobilien Leasing
Ein wesentlicher Nachteil beim Immobilien Leasing ist, dass die Leasing Raten immer höher sind als die monatlichen Tilgungsraten für eine Immobilie. Man sollte, wenn man die Betriebskosten und laufenden Kosten zusätzlich als Leasingnehmer übernimmt, auch nicht unterschätzen, dass diese für Versicherungen, Reparaturen oder Erhaltungsmaßnahmen relativ hoch ausfallen können, was eine zusätzliche finanzielle Belastung darstellt.
Die Unkündbarkeit während der Grundmietzeit kann statt eines Vorteils auch einen Nachteil darstellen, wenn man die Kosten falsch kalkuliert hat und sich so nicht von einem zu teuren Objekt trennen oder bei einem Mietverfall keine günstigere Miete nutzen kann. Die meisten Leasingverträge für ein Immobilien Leasing sind nur einseitig durch den Leasinggeber kündbar - sollte man die Kündigung durch Vertragsverletzungen, z. B. ein Ausbleiben der monatlichen Leasingrate, provozieren, können zusätzlich Schadenersatzansprüche an den Leasingnehmer geltend gemacht werden, die die noch zu tragenden Leasingkosten übersteigen können.
Eine Objektgesellschaft ist in der Regel eine GmbH oder andere Firmenform, welche einen Vertrag für ein Immobilien Leasing abschließen kann. Eine allgemeingültigen Vertrag und Konditionen gibt es beim Immobilien Leasing nicht in der Form wie bei einem Auto Leasing günstig, sondern je nach Leasingnehmer und dessen Nutzung einer Immobilie werden die Leasingverträge entsprechend angepasst oder geändert.
Die Leasingverträge für ein Immobilien Leasing werden auch auf die Gesellschaftsform abgestimmt, da ein Immobilien Leasing an eine GmbH mit einem höheren Risiko verbunden ist als an eine Personengesellschaft aufgrund der unterschiedlich hohen Haftung - denn eine GmbH haftet oft nur mit dem Vermögen der GmbH, während eine Personengesellschaft auch mit ihrem Privatvermögen haften kann.
Ein Immobilien Leasing stellt eine Mischform zwischen einer Vermietung und Fremdfinanzierung dar. Der Leasinggeber übernimmt hier oft die Rolle des Käufers, welcher den Kauf einer Immobilie finanziert - entweder mit eigenem Kapital oder mittels einer Fremdfinanzierung. Der Leasingnehmer zahlt hingegen beim Immobilien Leasing eine monatliche Leasingrate an den Leasinggeber und oft auch noch zusätzlich eine Miete.
Der Vorteil an einem Immobilien Leasing ist, dass der Leasingnehmer zwar mit einer Leasingrate und der Miete belastet wird, jedoch durch den Leasingvertrag zum einen die hohe Finanzierungslast bei gewerblichen Immobilien oder teuren Immobilien nicht tragen muss, die Leasingraten und die Miete als Unternehmen steuerlich als Verlust einbringen kann und sich ein Ankaufsrecht durch den Leasingvertrag vorbehalten kann.
Das Ankaufsrecht besteht übrigens nicht nur im Leasingvertrag, sondern wird ähnlich wie eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Das Ankaufsrecht kann durch eine Andienoption erweitert werden - bei dieser wird der Kauf der Immobilie am Ende der Leasinglaufzeit vertraglich fest vereinbart. Das Ankaufsrecht ist hingegen ein Wahlrecht, das heißt: Man kann, man muss aber nicht die Immobilie nach Ablauf der Leasing Laufzeit kaufen.
Je nach Leasinggeber kann ein Immobilien Leasing unter verschiedenen Voraussetzungen abgeschlossen werden - so kann der Leasinggeber alle Kosten der Finanzierung und der Verwaltung tragen oder es werden bestimmte Kosten an den Leasingnehmer weitergegeben, beispielsweise die Zinsen für die Finanzierung und die Verwaltungskosten: in diesem Fall stellt der Leasinggeber somit nur das Kapital für den Erwerb der Immobilie.
Bei beiden Varianten handelt es sich um einen Teilamortisationsvertrag, das heißt, dass nur die laufenden Kosten vom Leasingnehmer bedient werden, aber nicht die Kosten für die Anschaffung. Das Gegenteil wäre ein Vollamortisationsvertrag, bei dem sowohl die Kosten für die Zinsen und die laufenden Kosten (Betriebskosten) gedeckt werden, als auch die Kosten für den Kauf der Immobilie.
Auch ein Mietdarlehensvertrag kann vereinbart werden. Bei einem Mietdarlehensvertrag werden sowohl die Leasingraten als auch die Miete bedient und zusätzlich Mietvorauszahlungen geleistet. Sinnvoll ist ein Mietdarlehensvertrag dann, wenn eine Immobilie nach dem Ablauf der vereinbarten Grundmietzeit weiter gemietet und geleast werden sollte - die Mietvorauszahlungen werden in diesem Fall auf den Restwert der Immobilie nach Ablauf der Laufzeit angerechnet, womit dieser sinkt.
Vorteile beim Immobilien Leasing
Der größte Vorteil bei einem Immobilien Leasing ist, dass das Finanzierungsrisiko erst einmal an den Leasinggeber übertragen wird. Außerdem ist die im Leasingvertrag vereinbarte Grundmietzeit nicht einfach kündbar, beispielsweise wenn ein besserer Mieter vorhanden wäre, der mehr zahlen würde. Sie kann nur bei groben Vertragsverletzungen gekündigt werden, beispielsweise wenn die Raten nicht ordentlich bedient werden. Man kann sich so in günstigen Mietzeiten Vorteile bei der Miete langfristig sichern.
Im Gegensatz zum Eigenerwerb, auch durch eine Finanzierung, kann der Leasingnehmer die Leasingraten auch steuerlich voll absetzen - bei einer Eigenfinanzierung wären nur die Kreditkosten in Form der Zinsen und Gebühren absetzbar, die Immobilie selbst müsste über den Nutzungszeitraum abgeschrieben werden.
Dadurch, dass die Leasingraten fest sind und nicht während der Vertragslaufzeit schwanken ist man während der Finanzierung (wenn die Übernahme der Zinskosten ausgeschlossen wird) gegen höhere Kreditkosten abgesichert, die bei einer lang laufenden Finanzierung über eine Bank ohne Zinsbindung entstehen können. Damit ist man als Leasingnehmer zumindest hinsichtlich der Finanzierung stärker abgesichert und muss nicht auch noch für diesen Fall vorsorgen, z. B. indem zusätzliche Rücklagen gebildet werden. Gleichzeitig wird bei einer Vollamortisierung die Immobilie schrittweise abbezahlt.
Nachteile beim Immobilien Leasing
Ein wesentlicher Nachteil beim Immobilien Leasing ist, dass die Leasing Raten immer höher sind als die monatlichen Tilgungsraten für eine Immobilie. Man sollte, wenn man die Betriebskosten und laufenden Kosten zusätzlich als Leasingnehmer übernimmt, auch nicht unterschätzen, dass diese für Versicherungen, Reparaturen oder Erhaltungsmaßnahmen relativ hoch ausfallen können, was eine zusätzliche finanzielle Belastung darstellt.
Die Unkündbarkeit während der Grundmietzeit kann statt eines Vorteils auch einen Nachteil darstellen, wenn man die Kosten falsch kalkuliert hat und sich so nicht von einem zu teuren Objekt trennen oder bei einem Mietverfall keine günstigere Miete nutzen kann. Die meisten Leasingverträge für ein Immobilien Leasing sind nur einseitig durch den Leasinggeber kündbar - sollte man die Kündigung durch Vertragsverletzungen, z. B. ein Ausbleiben der monatlichen Leasingrate, provozieren, können zusätzlich Schadenersatzansprüche an den Leasingnehmer geltend gemacht werden, die die noch zu tragenden Leasingkosten übersteigen können.
