Bevor der Traum vom Eigenheim Wirklichkeit werden kann, steht die Frage: „Wie viel Haus kann ich mir eigentlich leisten?„. Nur wer eine solide Finanzplanung zu Grunde legt, schützt sich vor Verschuldung oder Überschuldung – entscheidend ist die monatliche finanzielle Belastbarkeit. Nur auf dieser Basis lässt sich ermitteln, wie hoch ein Kredit und damit auch die monatlich zu zahlende Rate maximal sein darf.

Einnahmen und Ausgaben berechnen

An aller erster Stelle steht ein Kassensturz: wie viel nehmen Sie pro Monat ein und wie viel davon geben sie wieder aus? Rechnen Sie ganz ehrlich und führen sie sämtliche Posten auf, auch wenn Sie Ihnen als noch so gering erscheinen. Ein einfaches Beispiel hierfür sind Kosten für Empfängnisverhütung: durchschnittlich kostet die Antibabypille etwa 80 Euro pro Jahr – oder eben 6,60 Euro pro Monat, was etwa einem Zeitschriftenabo gleichkommt.

Wenn Sie genau ausgerechnet haben, wie viel Geld Sie monatlich übrig haben, wissen Sie, welche Kreditrate Sie monatlich bezahlen könnten. Vorsicht: eine zu enge Kalkulation macht hier keinen Sinn, eine wirklichkeitsgetreue Einschätzung, die auch noch ein wenig finanziellen Spielraum offen lässt, ist notwendig, damit der Schuldner die anfallenden Kreditraten auch wirklich pünktlich und regelmäßig bezahlen kann!

Wie viel Eigenkapital ist vorhanden?

Das Leben eines Bauherren ist definitiv einfacher, wenn er in den Hauskauf oder Hausbau mit einer gewissen Menge an Eigenkapital einsteigt. Deswegen gilt es, im Vorfeld die Höhe des Eigenkapitals genau zu ermitteln. Der Verbraucherschutz und Baufinanzierungsexperten empfehlen in aller Regel einen Eigenkapitalanteil zwischen 20 und 30% des Immobilienpreises. Banken verlangen einen Eigenkapitalnachweis, bevor der Immobilienkredit ausgezahlt wird.

Natürlich ist auch ein Darlehen ohne Eigenkapital möglich, die so genannte Vollfinanzierung. Diese ist jedoch nur dann zu empfehlen, wenn der Kreditnehmer über ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen verfügt, da bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital höhere Tilgungsanteile und Zinsen anfallen – die monatliche Belastung kann doppelt so hoch sein, als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Das bedeutet: Geringverdienern bzw. Personen in der Probezeit oder in einem befristeten Arbeitsverhältnis ist von einer Vollfinanzierung dringend abzuraten.

Maximale Finanzierbarkeit berechnen

Nur wer die so genannte maximale Finanzierbarkeit berechnet, findet heraus, wie viel der Hauskauf oder Hausbau tatsächlich kosten darf. Hierbei ergibt sich die Summe aus dem maximalen Darlehensbetrag, den die finanzierende Bank gewährt, und dem vorhandenen Eigenkapital. Die Formel dafür ist mehr oder weniger simpel:

(100 x 12 Monate x finanzielle Belastbarkeit) : (Tilgung in Prozent + Zinssatz in Prozent) = maximaler Darlehensbetrag

Zum Ergebnis hinzu gerechnet wird eventuell verfügbares Eigenkapital. Abgezogen wiederum werden müssen die Nebenkosten, die bei einem Hausbau oder Hauskauf anfallen. Ein kleines Rechenbeispiel zur Verdeutlichung:

Familie Winter verfügt über ein monatliches Einkommen von 3600 Euro. Nach Abzug der Lebenshaltungskosten und Fixkosten bleiben 742 Euro übrig. Eingesetzt in die Formel würde das bedeuten: (100 x 12 x 742) : (1 + 4,5) = 161.890 Euro. Hinzu kommt gespartes Eigenkapital von 54.000 Euro, also insgesamt 215.890 Euro. Abzüglich der errechneten zusätzlichen Kosten beim Hauskauf bzw. Bau von 23.000 Euro (bzw. etwa 10% des Hauspreises) ergeben sich 192.890 Euro, die die Immobilie maximal kosten dürfte.

Es ist wichtig, die Kosten im Griff zu behalten. Eine solide Finanzplanung bildet die Basis für langfristige finanzielle Sicherheit – ein Kassensturz, die Berechnung von Einnahmen und Ausgaben und Bestimmung der Höhe des Eigenkapitals stehen vor der Entscheidung, ein Haus zu kaufen. Die finanzielle Situation ist in jedem Haushalt individuell anders, und so auch die Vorlieben, beispielsweise zu finanzieller Risikobereitschaft.