Vollfinanzierung - Zinsen und Konditionen
Nicht viele Banken bieten tatsächlich eine Vollfinanzierung bzw. eine Finanzierung ohne Eigenkapital an - entsprechend schwierig ist es auch, pauschale Aussagen darüber zu treffen, welche Zinsen und Konditionen für Vollfinanzierungen denn nun tatsächlich gelten. Außerdem lassen sich Standardkonditionen bei Krediten generell und somit entsprechend auch bei Vollfinanzierungen nur schwer nennen, da individuelle Faktoren zur Berechnung verwendet werden.
Entscheidend sind meist zwei Faktoren: zum einen die Bonität des Kunden, der die Bank um eine Vollfinanzierung ersucht. Denn Banken sind Unternehmen, die bestehende Risiken mit in ihre Überlegungen bzw. Berechnungen mit einbinden müssen, um die Gefahr zu minimieren, einen Großteil des entliehenen Geldes nie wieder zu sehen.
Der zweite große Faktor, der die Zinsen und Konditionen der Finanzierung ohne Eigenkapital beeinflusst, ist in aller Regel die Lage der Immobilie. Die Lage der Immobilie ist deswegen relevant, weil Vollfinanzierung oft gerade von regional tätigen Kreditinstituten und Sparkassen gewährt werden, die individuelle Berechnungsgrundlagen anwenden.
Zur Verdeutlichung bzw. als Beispielrechnung wird der folgende Fall angenommen:
Finanziert werden soll der Kauf eines neu gebauten Einfamilienhauses, der Verkehrswert der Immobilie bzw. der Kaufpreis liegt bei 143.000 Euro, hinzu kommen 7.000 Euro so genannte Erwerbsnebenkosten.
Die Vermögenssituation bzw. Einkommenssituation des Kreditnehmers ist tadellos, es bestehen entsprechend zum Beispiel keine schwerwiegend negativen Einträge in der Schufa, außerdem hat der Kreditnehmer seit mindestens einem Jahr eine feste und unbefristete Arbeitsstelle, ohne den Arbeitgeber gewechselt zu haben.
Zur Absicherung wird eine erstrangige Grundschuld im Grundbuch eingetragen, die Kombination der Vollfinanzierung mit einem KfW Darlehen ist machbar. Unter diesen Voraussetzungen würden sich für die Finanzierung ohne Eigenkapital bzw. eine Finanzierung mit 120 % - also einem Darlehensbetrag von 150.000 Euro, beispielsweise folgende Zinsen und Konditionen ergeben können:
Bei einer Sollzinsbindung von 5 Jahren ein Sollzins von 3,80% bzw. einem Effektivzins von 3,87%. Die monatliche Rate würde 600 Euro betragen, die Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung, wobei diese je nach vereinbartem Tilgungsbeginn natürlich variieren kann, läge bei 141.754 Euro.
Sollzinsbindung 10 Jahre - Sollzins 4,45% - Effektivzins 4,54% - monatliche Tilgung 681,25 Euro, Restschuld nach Sollzinsbindung 131.150 Euro. Sollzinsbindung 15 Jahre - Sollzins 4,96% - Effektivzins 5,07% - Rate 745 Euro - Restschuld 116.700 Euro.
Sollzinsbindung 20 Jahre - Sollzins 5,30% - Effektivzins 5,43% - Rate 787,50 Euro - Restschuld 96.802 Euro. Sollzinsbindung 25 Jahre - Sollzins 5,52% - Effektivzins 5,66% - Rate 815 Euro - Restschuld 69.501 Euro. Sollzinsbindung 30 Jahre - Sollzins 5,61%, Effektivzins 5,76%, Rate 826,25 Euro - Restschuld 32.743 Euro.
Es handelt sich hierbei um eine einfach gehaltene und entsprechend idealisierte Berechnung.
Entscheidend sind meist zwei Faktoren: zum einen die Bonität des Kunden, der die Bank um eine Vollfinanzierung ersucht. Denn Banken sind Unternehmen, die bestehende Risiken mit in ihre Überlegungen bzw. Berechnungen mit einbinden müssen, um die Gefahr zu minimieren, einen Großteil des entliehenen Geldes nie wieder zu sehen.
Der zweite große Faktor, der die Zinsen und Konditionen der Finanzierung ohne Eigenkapital beeinflusst, ist in aller Regel die Lage der Immobilie. Die Lage der Immobilie ist deswegen relevant, weil Vollfinanzierung oft gerade von regional tätigen Kreditinstituten und Sparkassen gewährt werden, die individuelle Berechnungsgrundlagen anwenden.
Zur Verdeutlichung bzw. als Beispielrechnung wird der folgende Fall angenommen:
Finanziert werden soll der Kauf eines neu gebauten Einfamilienhauses, der Verkehrswert der Immobilie bzw. der Kaufpreis liegt bei 143.000 Euro, hinzu kommen 7.000 Euro so genannte Erwerbsnebenkosten.
Die Vermögenssituation bzw. Einkommenssituation des Kreditnehmers ist tadellos, es bestehen entsprechend zum Beispiel keine schwerwiegend negativen Einträge in der Schufa, außerdem hat der Kreditnehmer seit mindestens einem Jahr eine feste und unbefristete Arbeitsstelle, ohne den Arbeitgeber gewechselt zu haben.
Zur Absicherung wird eine erstrangige Grundschuld im Grundbuch eingetragen, die Kombination der Vollfinanzierung mit einem KfW Darlehen ist machbar. Unter diesen Voraussetzungen würden sich für die Finanzierung ohne Eigenkapital bzw. eine Finanzierung mit 120 % - also einem Darlehensbetrag von 150.000 Euro, beispielsweise folgende Zinsen und Konditionen ergeben können:
Bei einer Sollzinsbindung von 5 Jahren ein Sollzins von 3,80% bzw. einem Effektivzins von 3,87%. Die monatliche Rate würde 600 Euro betragen, die Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung, wobei diese je nach vereinbartem Tilgungsbeginn natürlich variieren kann, läge bei 141.754 Euro.
Sollzinsbindung 10 Jahre - Sollzins 4,45% - Effektivzins 4,54% - monatliche Tilgung 681,25 Euro, Restschuld nach Sollzinsbindung 131.150 Euro. Sollzinsbindung 15 Jahre - Sollzins 4,96% - Effektivzins 5,07% - Rate 745 Euro - Restschuld 116.700 Euro.
Sollzinsbindung 20 Jahre - Sollzins 5,30% - Effektivzins 5,43% - Rate 787,50 Euro - Restschuld 96.802 Euro. Sollzinsbindung 25 Jahre - Sollzins 5,52% - Effektivzins 5,66% - Rate 815 Euro - Restschuld 69.501 Euro. Sollzinsbindung 30 Jahre - Sollzins 5,61%, Effektivzins 5,76%, Rate 826,25 Euro - Restschuld 32.743 Euro.
Es handelt sich hierbei um eine einfach gehaltene und entsprechend idealisierte Berechnung.
