Baufinanzierung: Kredit mit Verkaufsschutz

Im Zuge der Finanzkrise wurden einige Schuldner in Deutschland teils böse überrascht: Denn obwohl sie seit Jahren die Raten pünktlich bezahlt haben und niemals in Verzug waren, eine hohe Bonität haben und gemeinhin als Modellkunden gelten könnten, wurde ihnen über Nacht der langfristig laufende Immobilienkredit gekündigt - zahlbar sofort.

Dieses Phänomenen ist in Deutschland relativ neu und hat seinen Ursprung vor allem im anglo-amerikanischen Raum, wo ein „Handel mit Schuldnern“ ein teils lebhaftes und einträgliches Geschäft ist. Zwar ist das Handeln mit Krediten an sich, sprich: eine Bank verkauft als Gläubiger eine Forderung an einen Schuldner, nicht grundsätzlich neu, jedoch dass diese anschließend vom Käufer der Forderungen unmittelbar nach Kauf gekündigt und eingetrieben werden.

Verkauf nicht neu, Verkauf an Nicht-Banken schon

Das Problem hat seine Ursache vor allem darin, dass seit einigen Jahren Banken auch dazu ermächtigt sind, Kredite auch an Nicht-Banken, beispielsweise Fondsgesellschaften, zu verkaufen - und diese wollen keine verwaltungsintensiven und damit teuren Kreditverhältnisse mit eher mauen (deutschen) Zinsen fortführen, sondern an die Sicherheiten, die für die Kredite gestellt wurden, sprich: Häuser und Grundstücke.

Dass dies in Deutschland Grundstücks- und Immobilienkredite betrifft liegt nicht daran, dass hier besonders viel zu holen wäre, sondern weil diese langfristig laufenden Kredite eine Besonderheit aufweisen: Im Gegensatz zu anderen Krediten erwirbt die Bank bereits mit dem Abschluss der Baufinanzierung einen Titel, der Banken dazu berechtigt sofort eine Zwangsversteigerung ansetzen zu können - da der Titel mit dem Abschluss des Vertrages bereits der Bank gegenüber eingeräumt wurde, kann auch kein Gericht mehr dazwischen geschalten werden.

Die Zwangsversteigerung kann zwar nicht ohne Weiteres angesetzt werden, jedoch sind die Hürden dafür gering, denn es muss lediglich eine Forderung, wie beispielsweise die Restforderung aus einem gekündigtem Kredit, bestehen. Zwar kann ein Kredit eigentlich, laut Gesetz, nicht ohne Weiteres seitens der Bank gekündigt werden - nur sind die Gründe dafür so schwammig, dass es sehr schwer ist gegen eine Kündigung vorzugehen.

Selbst wenn man sich als Kunde vorbildlich verhalten hat, kann so eine Kündigung „aus wichtigem Grund“ drohen, z. B. weil sich der Wert der Immobilie aus Sicht der Bank (oder des neuen Kreditinhabers) verschlechtert hat und nun weitere Sicherungen bestellt werden sollen - was nur den wenigsten Kunden problemlos möglich sein dürfte.

Als Kunde ist man zwar meist im Recht und kann deswegen im Fall des Falles - sofern man sich immer vorbildlich verhalten hat - auch Schadenersatz von einer Bank fordern, jedoch ist die Immobilie bis dahin meist schon weg. Es gibt jedoch auch Möglichkeiten sich präventiv zu schützen - und man ahnt es, Banken machen damit auch wieder ein Geschäft.

Kredit mit Verkaufsschutz / mit Abtretungsverzicht

Das ganze firmiert momentan in der Baufinanzierung als so genannter Kredit mit Verkaufsschutz, beispielsweise von der Commerzbank. Andere Banken stellen dies weniger stark in den Vordergrund und werben nicht damit, bieten ihren Kunden jedoch bei einer Verhandlung über einen Immobilienkredit das Gleiche an: den Abtretungsverzicht.

Ein Kredit mit Verkaufsschutz ist nämlich nichts anderes als das die Bank dem Kunden über im Kreditvertrag darauf verzichtet, den Kredit nicht an jemand anderen abzutreten. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte sich diesen Abtretungsverzicht nicht nur im Kreditvertrag selbst erklären lassen, sondern auch im Grundbuch zusammen mit der Schuldeintragung, denn der Abtretungsverzicht ist eintragungsfähig.

Natürlich machen Banken dies nicht uneigennützig, sondern lassen sich die Angst der Kunden vor einem Verkauf der Kredite gut bezahlen: So ist für einen Kredit mit Verkaufsschutz bzw. für den Abtretungsverzicht ein Aufpreis auf den Kredit von im Schnitt 0,1 bis 0,2 % pro Jahr. Bei einem Immobilienkredit über 250.000 Euro wären dies zwischen 250 bis 500 Euro pro Jahr an Zusatzkosten - billig sieht natürlich anders aus.

Lohnt sich ein Kredit mit Verkaufsschutz?

Ob man als Kunde diesen Aufpreis zahlen sollte oder nicht ist schwer zu beantworten. Zum einen hat sich die Angst, dass ausländische Investoren nun flächig Häuslebauer und Kreditschuldner aus ihren Immobilien klagen kaum bestätigt. Der Verkauf von Krediten ist dazu nichts ungewöhnliches und findet im Hintergrund seit längerem und nicht gerade selten statt.

Dabei handelt es sich jedoch fast ausschließlich um Risikokredite, welche von den Schuldner nicht immer regelmäßig bedient wurden und deswegen für Banken zu einem finanziellen Risiko werden. Aber auch nach einem Verkauf ist eine Kündigung nur sehr selten die Regel.

Jedoch muss sich diese positive Situation nicht über die nächsten Jahre und Jahrzehnte fortsetzen, vor allem nicht unter dem Eindruck der „Amerikanisierung“ der deutschen Finanzpolitik. Es gilt also auch hier: Wer unbedingte Sicherheit will, der muss letztendlich auch für dieses Mehr an Sicherheit in Form des Verkaufsschutzes zahlen, auch wenn ein vorbildliches Kundenverhalten und Zahlen der Kreditraten als Schutz aktuell ausreichend ist.