Mit einer Eigentumswohnung Steuern sparen

Immobilien eignen sich nicht nur sehr gut als krisensichere Geldanlage oder als Renditeobjekt, sondern man kann mit ihnen auch sehr gut Steuern sparen. Auch die Eigentumswohnung kann als Steuersparmodell genutzt werden, dabei ist jedoch einiges zu beachten.

Eigentumswohnungen sind bei der Steuerersparnis gleichgesetzt mit anderen Immobilien - si richten sich vor allem an mittlere Einkommen, die mit einer Eigentumswohnung Steuern sparen wollen, da ein Haus oder ein Mietshaus oft zu teuer ist. Die Eigentumswohnung ist im Vergleich dazu natürlich günstiger.

2 Bedingungen müssen erfüllt sein, wenn man mit einer Eigentumswohnung Steuern sparen möchte: Sie darf nicht selbst genutzt, sondern muss vermietet werden und um Steuern zu sparen, müssen in erster Linie Verluste erzielt werden und keine Einnahmen. Sollte die Eigentumswohnung nur vermietet werden mit dem Hintergrund, dadurch ein zusätzliches Einkommen zu erzielen, so lassen sich kaum Steuern sparen bzw. man muss letztendlich mehr zahlen, da die Einnahmen aus Vermietung ebenfalls versteuert werden müssen und man durch diese Einnahmen in eine höhere Steuerklasse (Progressionsstufe) aufsteigen kann.

Mit einer Eigentumswohnung Steuern sparen folgt einem einfachen Schema: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen als zusätzliche Einnahmen angegeben werden - zu den Einnahmen zählen jedoch auch negative Einnahmen: Verluste. Die Verluste aus einer Vermietung erzielt werden können den Einnahmen gegengerechnet werden und senken so das zu versteuernde Einkommen.

An einem einfachen Beispiel: Wer mit der Vermietung einer Eigentumswohnung 8.000 Euro Gewinn erzielt, aber Modernisierungsarbeiten, Reparaturen oder Sanierung im gleichen Wert vornimmt, der muss nichts versteuern, da die Verluste die Einnahmen nivellieren. Durch die Modernisierung oder Sanierung steigt jedoch der Wert der Eigentumswohnung, so dass auch mehr Miete verlangt werden kann und der Wiederverkaufswert steigt. Bestimmte Arbeiten sind auch umlagefähig auf die Mieter, so dass auch hier die Kosten zusätzliche „Gewinne“ abwerfen.

Wer mit einer Eigentumswohnung Steuern sparen will, der möchte im Grunde anstatt dem Staat das Vermögen in Form von Steuern „ohne Zugewinn“ zu schenken lieber den Wert des eigenen Eigentums erhöhen.

Wer für den Kauf einer Eigentumswohnung einen Kredit aufgenommen hat, der kann zusätzlich die Kreditkosten (Zinsen usw.) steuerlich geltend machen, auch wenn er vor Ablauf des Kredites die Eigentumswohnung wieder verkaufen sollte und den Kredit, auch wenn es mit dem Verkaufserlös möglich wäre, nicht ablöst.

Wichtig: Wer mit der Eigentumswohnung Steuern sparen will, sucht vor allem gezielt nach sanierungsbedürftigen Eigentumswohnungen, die Kosten erzeugen können, da eine Sanierung oder Modernisierung notwendig ist. Aber das Finanzamt macht das Spiel aus Einnahmen und Verlusten nicht ewig mit - einfach weil es irgendwann keinen Investitionsstau nach der Durchführung aller Arbeiten gibt und die möglichen höheren Mieten dann das Einkommen stärker erhöhen und da die steuerliche Anerkennung der Verluste auch versagt werden kann.

In diesem Fall spricht das Finanzamt dann von Liebhaberei - hier werden zwar weiterhin die Einnahmen versteuert, die aus der Vermietung resultieren, aber die Verluste nicht mehr anerkannt. In der Regel ist das dann der Fall, wenn von Anfang an keine Absicht erkennbar ist, langfristig Gewinne zu erzielen oder wenn nach ca. 7 Jahren immernoch keine langfristigen Einnahmen erzielt wurden.

Mit einer Eigentumswohnung Steuern sparen kann daher auch eine Steuerfalle werden - und: auch wenn man in erster Linie an Verlusten interessiert ist, sollt man trotzdem keine so genannte Schrottimmobilie kaufen, der auch nach der Abarbeitung des Investitionsstaus keine Nachfrage gegenübersteht. Was reine Verlustimmobilien sind, können sie hier nachlesen: Immobilie: positive und negative Faktoren.