Durchschnittlich beträgt die Laufzeit bei einer Baufinanzierung 35 Jahre – die Zinsbindung endet jedoch häufig bereits nach fünf, zehn oder 15 Jahren. Eine Anschlussfinanzierung wird notwendig, um die Restschuld des Kredites zu finanzieren. Entscheidet sich der Schuldner hierbei für einen Bankenwechsel, also eine Umschuldung, wird die beliehene Immobilie neu bewertet.

Neubewertung als Risikofaktor

Die meisten Kreditnehmer sehen einer Neubewertung ihrer Immobilie nervös entgegen – und entscheiden sich nicht zuletzt deswegen gegen eine Umschuldung und für den Verbleib bei der alten Bank. Diese Nervosität ist aber zumeist unbegründet!

Anhaltspunkt für die Neubewertung gibt der so genannte Beleihungsauslauf: je geringer das Verhältnis zwischen Beleihungswert und Darlehenssumme, desto geringer ist auch das Risiko, dass die Immobilie ein schlechteres Rating als bei der Bank zuvor erhält. Als Richtwert lassen sich hierbei 80 Prozent ansetzen: liegt der Beleihungsauslauf darunter, haben Kreditnehmer keinen Grund, eine Neubewertung zu fürchten. Der Grund hierfür ist einfach: ein Gutachten bzw. die Neubewertung eines Objekts ist immer mit (erheblichen) Kosten verbunden – ein Aufwand, der sich auch für den Kreditgeber lohnen muss. In aller Regel können Kreditnehmer also vom ursprünglichen Kaufpreis ausgehen und diesen auch im Kreditantrag ansetzen.

Kann die Neubewertung von Vorteil sein?

Tatsächlich kann sich ein neues Wertgutachten auch als vorteilhaft für den Kreditnehmer erweisen. Dies setzt allerdings voraus, dass sich der Wert der Immobilie erhöht bzw. die Wohnqualität verbessert hat. Dies kann durch Maßnahmen des Bauherren, also Modernisierung bzw. Anhebung des Niveaus der Ausstattung, passieren, oder aber durch Verbesserung der vorliegenden Naherholungsmöglichkeiten bzw. der Infrastruktur.

Wird also die Immobilie durch die neue Bank höher bewertet, verringert sich der Beleihungsauslauf und damit entsprechend auch das Risiko der Bank. Vorteil für den Kreditnehmer: je geringer das finanzielle Risiko für den Kreditgeber, desto bessere Konditionen lassen sich für die Anschlussfinanzierung in der Regel aushandeln.

Persönliche Einkommenssituation und erneute Bonitätsprüfung

Nicht immer bleibt die Einkommenssituation des Kreditnehmers unverändert: durch Kurzarbeit und ins besondere durch Arbeitslosigkeit sinkt die Bonität des Schuldners in den Augen der Banken. Unterbreitet die alte Bank nun kurz vor Ende der Zinsbindung ihr Verlängerungsangebot, ist es für Kreditnehmer mit schlechter gewordener Bonität ratsam, das Angebot anzunehmen: so wird ihre Bonität nicht erneut geprüft, wo hingegen eine Bonitätsprüfung bei einer Umschuldung, also einem Bankenwechsel, zwingend erforderlich wäre. Dieser Rat gilt auch dann, wenn die Zinsen des Verlängerungsangebotes ein wenig höher sind, als bei den anderen Wettbewerbern.

Eine veränderte Einkommenssituation bedeutet nun womöglich, dass der Kreditnehmer die anfallenden Kreditraten nicht mehr zuverlässig bezahlen kann. Was passiert dann? Keine Auswirkungen hat das Ganze, wenn es sich einfach nur um eine kurzfristige Bonitätsschwäche handelt: dank dem Risikobegrenzungsgesetz 4 von 2008. Zuvor war es Banken möglich, das Hypothekendarlehen an Finanzinvestoren zu verkaufen oder schlichtweg zu kündigen, wenn der Kreditnehmer (kurzfristige) Zahlungsschwierigkeiten hatte.

Kündigen darf die Bank die Finanzierung erst dann, wenn mindestens zwei aufeinanderfolgende Kreditraten nicht bedient wurden und der aufgelaufene Rückstand mindestens 2,5% der Darlehenssumme beträgt. Dies würde bei einem Kredit in Höhe von EUR 100.000 und bei einer Ratenhöhe von monatlich EUR 500 eine Kündigung bei einem Rückstand von fünf Raten bedeuten.

Fazit: Die Neubewertung einer Immobilie geht meistens nicht mit einem erhöhten Risiko einher und kann sich für den Kreditnehmer sogar lohnen, wenn in den vergangenen Jahren in den Ausbau bzw. in die Wertsteigerung der Immobilie investiert wurde. Muss der Schuldner davon ausgehen, dass sich seine Bonität verschlechtert hat, sollte in aller Regel das Verlängerungsangebot der alten Bank angenommen und eine Bonitätsprüfung damit umgangen werden. Kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten bleiben ohne dramatische Auswirkungen, vor allem dann, wenn Kreditnehmer in Kontakt mit ihrer Bank stehen und nicht einfach stillschweigend die Ratenzahlung einstellen.