Haus kaufen: Was kann ich mir leisten?

Das eigene Haus gehört neben der Familie zu den festen Träumen vieler Bürger - zu oft wird der Traum jedoch zum Alptraum, wenn sich im Laufe der Zeit herausstellt, dass man sich mit dem Hauskauf finanziell übernommen hat. Auf die Bank(en) als Partner, der einem davor bewahrt, kann man sich als Kunde nicht verlassen, sondern sich immer selbst gegen eine Überschuldung infolge unterschätzter Kosten absichern.

Der Kaufpreis ist leider erst der Anfang!

Sieht man sich den reinen Kaufpreis einer Immobilie an, egal ob man selber bauen möchte oder eine bereits fertiggestellte Immobilie kaufen möchte, so ist dieser gar nicht einmal so hoch! Vor allem auf dem Land locken viele günstige Immobilien Käufer mit Familien, da durch den erheblichen Nachfrageeinbruch in den letzten 10 Jahren sich dort die Immobilienpreise je nach Region mehr als halbiert haben.

Haus kaufen Kaufpreis Das Problem: Der Kaufpreis einer Immobilie, vor allem wenn die Summe per Darlehen finanziert werden muss, ist nicht das, was letztendlich bezahlt werden muss. Unabhängig von Kosten für einen Notar, Makler oder die Grunderwerbssteuer, die allein bereits mehrere tausend Euro betragen können, muss bei einem langfristig laufendem Kredit mit deutlich mehr gerechnet werden, denn die Banken lassen sich das trotz niedriger Zinsen und Versprechen noch fürstlich bezahlen.

So besteht ein Kredit nicht nur aus Zinsen und Tilgung, sondern eine Baufinanzierung wird meist erst durch Gebühren der Banken, Provisionen, Bereitstellungszinsen und Aufschläge richtig teuer. Diese können bis zu 5 - 6 % der Kreditsumme betragen - ohne dass dafür ein echter, greifbarer Gegenwert geliefert wird.

Pi mal Daumen gilt: Auf den Immobilienpreis samt Grundstück muss mindestens noch einmal 7 - 11 % aufgeschlagen werden, wenn man eine ansatzweise Vorstellung vom zu finanzierenden Gesamtpreis haben möchte.

Viele Käufer und Häuslebauer vergessen auch, dass sie zwar anstatt einer Miete „nur“ eine Tilgungsrate zahlen (die meist höher ist) und damit in eigenes Vermögen investieren, aber Nebenkosten trotzdem anfallen. Je nach Immobilie können diese weitaus höher sein als bei einer Mietwohnung, da Kosten, die der Vermieter nicht umlegen konnte oder nicht umgelegt hat, nun selbst getragen werden müssen.

Zudem muss, vor allem bei einem Neubau, damit gerechnet werden, dass die Immobilie oft nicht rechtzeitig bezugsfertig ist und damit nicht nur der Kredit bedient und getilgt, sondern auch noch gleichzeitig weiter Miete bezahlt werden muss. Man kann sich zwar gegen diesen Fall im Bauvertrag absichern, aber trotzdem müssen die Kosten vorerst selbst getragen werden.

Einnahmen und Ausgaben richtig einschätzen

Haus kaufen Einnahmen Ausgaben Ein weiteres Problem in der Praxis ist, dass viele Hauskäufer und Häuslebauer sich bereits am Anfang bei Einnahmen und Ausgaben verkalkulieren und diese zu hoch bzw. zu niedrig veranschlagen. Hier gilt, auch um sich selbst vor einer Überschuldung zu schützen, dass ein wenig Pessimismus nicht schadet! Wer sich zu sehr auf gut Glück und „wird schon“ stützt und sein Haushaltsnettoeinkommen zu hoch veranschlagt, sieht sich im schlechtesten Fall mit einer ungeduldigen Bank und einer Zwangsvollstreckung konfrontiert. Das Haus ist dann in aller Regel weg, übrig bleiben die Schulden.

Grob gilt hier: Von ihrem Einkommen sollten nach Abzug aller (!) Ausgaben (= Haushaltsnettoeinkommen), inklusive der monatlichen Kreditrate, noch mindestens 20 % übrig bleiben. Die reinen Lebenshaltungskosten, wenn man sich nicht alles Punkt für Punkt durchrechnen möchte, können für eine Person ungefähr mit 750 Euro, sowie 250 Euro pro zusätzliche Person in einem Haushalt veranschlagt werden.

Tipps, wie man genau feststellen kann, wie viel vom Einkommen tatsächlich übrig bleibt und ob man sich nicht doch verrechnet hat, finden Sie hier: ARTIKEL

Deutschland, Land des Eigenkapitals!

Auch wenn unsere europäischen Nachbarn es hier gelassener sehen und häufig bei einem Darlehen darauf verzichten: In Deutschland wird für eine Baufinanzierung fast immer Eigenkapital verlangt oder vorausgesetzt. Ohne Eigenbeteiligung wird es schwer, eine Bank für seine Finanzierungspläne zu gewinnen. Haus kaufen Eigenkapital Eine Vollfinanzierung (Baufinanzierung ohne Eigenkapital) ist nach der Immobilienkrise nur sehr schwer zu finden und meist nur für Kunden mit einer sehr hohen Bonität oder für gewerbliche Absichten verfügbar.

Das heißt für Sie: 20 bis 30 % des Hauspreises müssen bereits selbst angespart worden sein, damit Banken überhaupt ein Darlehen vergeben - das wie ist dabei häufig nachrangig. Die hohe verlangte Eigenkapitalquote mag viele angehende Immobilienbesitzer frustrieren, vor allem da es sich dabei um eine reine Absicherung der Banken handelt, die nur mit einem vergleichsweise spärlichen Zinsabschlag honoriert wird.

Jedoch: Wer bewiesen hat, dass er diszipliniert eine solch hohe Summe ansparen kann, ist langfristig und statistisch meist eher auf der sicheren Seite. Nicht nur, weil man wesentlich weniger zurückbezahlen muss, sondern auch, weil die meisten Kredite und Darlehen nicht an der mangelnden Bonität, sondern an der mangelnden Zahlungsdisziplin vieler Kreditnehmer scheitert.

Tipps zur Berechnung und Feststellung des tatsächlich notwendigen Eigenkapitalanteiles geben wir Ihnen in diesem Artikel: Artikel

Jede Finanzierung ist anders!

Die Einnahmen/Ausgaben Seite steht, die Eigenkapitalquote sitzt - und trotzdem hat man das Schlimmste noch vor sich: denn ob ein Hauskauf teuer ist oder nicht, wird erst mit der Wahl der Finanzierung entschieden.

Eine Baufinanzierung kann aufgrund von 2 Faktoren zu teuer sein: sie ist nicht maßgeschneidert und die Kreditkosten sind überzogen. Trotz strenger Gesetze und dutzenden Möglichkeiten, sich zu erkundigen und beraten zu lassen, fällt die Mehrheit der deutschen Immobiliendarlehen in beide Kategorien.

Eine Immobilienfinanzierung kann dann als nicht maßgeschneidert gesehen werden, wenn man
  • zu wenig bezahlt oder
  • zu viel bezahlt
Das Problem: Zahlt man zu wenig zurück, mag das auf den ersten Blick komfortabel sein, da man sich kaum einschränken muss bzw. sogar noch größere Ausgaben als zuvor leisten kann. Nur: Je länger ein Darlehen läuft, desto höher ist der Zins und desto teurer wird es durch den Zinsenszinseffekt. Manche Darlehen sind sogar so schlecht kalkuliert, dass über Jahrzehnte hinweg so wenig abbezahlt wurde, dass man im Grunde nur Zinsen bezahlt hat.

Läuft der Kredit dann nach 20, 25 oder 30 Jahren aus, sieht man sich einer hohen Schlussforderung gegenüber, die man, außer man sparte das Geld fleißig und diszipliniert an, nicht bedienen kann. Im hohen Alter bekommt man jedoch nur noch sehr schwer eine günstige Anschlussfinanzierung für Immobilien, ab einem bestimmten Alter (55 - 60+) sogar so gut wie gar nicht mehr. Im schlimmsten Fall bleibt dann nur die Zwangsversteigerung und der Verlust dessen, was als Altersvorsorge gedacht war.

Zahlt man hingegen zu viel, hat man oft nicht nur das Gefühl, von der Schuldenlast erdrückt zu werden, sondern man hat einen viel zu geringen finanziellen Freiraum! Diesen sollte man nicht unterschätzen, da so plötzlich auftretende, unvermeidbare Kosten nicht bedient werden können und nicht nur das Auto und Kinder mit steigendem Alter immer teurer werden, sondern auch das Haus!

Viele Modernisierungskosten und Reparaturen fallen bereits innerhalb der normalen Laufzeit einer Hypothek an - siehe: Günstig Modernisieren und Sanieren! - und müssen bezahlt werden und auch hinsichtlich einer möglichen Schlussrate muss noch Freiraum bestehen, diese separat anzusparen.

Im schlechtesten Fall ist der Kredit nicht bis zum Auslaufen des Vertrages getilgt, man kann die Schlussrate nicht bedienen und wohnt in einem Haus, welches aufgrund aufgeschobener Arbeiten stark renovierungs- und modernisierungsbedürftig ist - und damit kaum noch etwas wert! Sich und seine Familie sein Leben lang stark einschränken müssen, um am Ende nichts zu haben oder sich wiederhoch verschulden zu müssen ist kein Lebenstraum!

Teure Finanzierungen vermeiden
Eine „zu viel“ oder „zu wenig“ Bezahlen ist meist die Folge einer schlecht eingeschätzten persönlichen Einkommenssituation - jedoch auch überzogener Kreditkosten! Denn viele von Banken angebotene Baufinanzierungen sind nicht günstig und warten mit einer Vielzahl an vermeidbaren Kosten auf.

Haus kaufen FinanzierungDies sind zum einen Versicherungen und Absicherungen, die man von Banken angeboten und je nach Beratungspraxis förmlich aufgeschwatzt bekommt und die häufig nur die Bank im Fall des Falles schützen, aber den Kunden stark finanziell belasten, sowie überzogene Kreditkosten. Klassisch ist hier der zu hohe Ausgabeaufschlag (über 1 %), zu hohe Bearbeitungsgebühren (über 1 - 2 %), hohe Provisionen, unnötige, aber eingeforderte Gutachten, fehlende Möglichkeiten zur Sondertilgung oder eine zu kurze oder gar fehlende (oder: zu teure) Zinsbindung.

Tipp: Welche Finanzierungsfallen Sie bei einer Baufinanzierung erwarten und wie sie erkennen können, verraten wir Ihnen konkret in Artikel

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Nachdem sie all diese Punkte für sich geklärt haben, befindet man sich wieder bei der Ausgangsfrage: „Was kann ich mir leisten, wenn ich ein Haus kaufen will?“. Was Sie maximal ausgegeben können (und sollten), lässt sich mit einer relativ einfachen Formel feststellen:

Haus kaufen was kann ich mir leisten Mit - 10 % sind in der Formel jene ca 7 - 11 % an Mehrkosten gemeint, welche für beim Kauf unvermeidbare Kosten in Form der Notargebühren und Grunderwerbssteuer, oder einen Makler, anfallen können.

Leider muss man zu oft feststellen, dass die Wunschimmobilie meist doch mehr kostet, als man sich zuerst gedacht hat und die zur Verfügung stehenden Mittel, welche man guten Gewissens ausgeben kann, häufig doch weniger als angenommen sind.