Des einen Leid ist des anderen Freud' - treffender kann man die aktuelle Situation am Kreditmarkt nicht umschreiben, denn während viele europäische Staaten und Bürger unter einer Rezession und harten Sparanstrengungen ihrer Regierungen zu leiden haben, kann man sich als Anleger in Deutschland über zinsgünstige Kredite freuen! Denn: So günstig wie jetzt wird man in den nächsten Jahrzehnten nicht mehr bauen und sich so Immobilienvermögen schaffen können.

Historisches Zinstief - auch bei Finanzierungen

Was Kapitalanleger und Sparer stöhnen lässt, ist für Häuslebauer und zukünftige Immobilienbesitzer ein echter Grund zur Freude: effektive Zinsen von 2,2 bis 2,5 % für eine Baufinanzierung oder ein Immobiliendarlehen mit einer Laufzeit von bis zu 20 Jahren sind ein historisches Zinstief! Bei einem Leitzins von 0,75 % kann der Zins kaum noch tiefer sinken.

Selbst wer sich diesen niedrigen Zins per Zinsbindung für die nächsten 10 - 20 Jahre sichert, was mit einen Aufschlag von ca 0,3 - 0,5 % auf den Zins bedeutet, kann sich sein eigenes Eigentum zu einem Effektivzins von unter 3 % ermöglichen, was verglichen mit den Bauzinsen der Vergangenheit von über 6 % fast geschenkt ist und so eine schnelle Tilgung oder ein großzügiger geplantes Anwesen möglich werden lässt.

Keine Luft mehr beim Zins - trotzdem sparen?

Beim Zinsniveau ist bei einem Kredit kaum noch Luft bzw. eine weitere Absenkung zu erwarten - trotzdem bieten viele Darlehen noch ein hohes Sparpotential, da zwar nicht die Zinsen, jedoch die Kreditkonditionen von Anbieter zu Anbieter stark schwanken und somit Freiräume bieten. So ist zum einen nicht nur auf je nach Anbieter unterschiedliche hohe Fixkosten wie z. B. der Kreditaufschlag, Nebengebühren/Kreditnebenkosten oder Bearbeitungsgebühren zu achten, sondern auch, wie teuer „Sonderrechte„ wie etwa die Zinsbindung, das Recht auf Sondertilgung oder bei variablen Darlehen die Festlegung auf den 12-Monats-Euribor zu Buche schlagen.

Wer einen wirklich günstigen Kredit will, und nicht nur einen günstigen Lockzins, sollte darauf achten, dass der Kreditaufschlag möglichst unter 1 % der Kreditsumme liegt - selbst ein geringer Unterschied von 0,5 % macht bereits bei einer Finanzierung über eine Summe von 100.000 Euro über 10 Jahre eine Ersparnis von 5.000 Euro aus! Der Ausgabeaufschlag ist bei fast allen Banken, im Gegensatz zu anderen bonitätsabhängigen Faktoren, oft verhandelbar. Bei Aufschlägen von mehr als einem Prozent sollte man den Anbieter wechseln!

Ähnlich verhält es sich bei den Kreditnebenkosten, die häufig durch hohe Bearbeitungsgebühren bis zu 4 % (!) der Kreditsumme betragen können. Jedoch sind auch die Nebenkosten eines Darlehens begrenzt verhandelbar: Kunden mit einer guten Bonität können diese oft bis auf 1 % der Kreditsumme drücken, selbst Kunden mit einer schlechten Bonität sollten sich nicht mit weniger als 2 % zufrieden geben.

Zwar müssen sämtliche Gebühren und Kreditnebenkosten zwecks besserer Vergleichbarkeit auch in den effektiven Zins einfließen, jedoch sind diese teilweise bonitätsgebunden, so dass sich Banken, außer bei einem konkreten Angebot, hier „schönrechen„ können.

Kleine Anbieter oft billiger

Während regional tätige Banken und Sparkassen bei vielen Produktvergleichen aufgrund der höheren Kosten oft weniger gut abschneiden, können sie bei Baufinanzierungen und Hypothekenkrediten noch gut punkten und Großbanken teils um bis zu 0,3 bis 0,4 % im Effektivzins bei langfristigen Darlehen unterbieten. Aktuell kann hier bei einer Immobilienfinanzierung noch auf Stabilität gehofft werden, da Hypothekenkredite durch das hohe Interesse ausländischer Investoren in deutschen Pfandbriefen als sicheren Hafen günstig bleiben dürften.

Jedoch muss bei kleineren Anbietern darauf geachtet werden, ob diese Sonderauflagen an den Kreditnehmer stellen, wie beispielsweise die Einbindung lokaler Unternehmen - dies kann, je nach regionalem Preisniveau, den Kredit anschließend doch verteuern, falls die Bau- und Handwerkerdienstleistungen so teurer als erwartet sind.

Eigenanteil entscheidend!

Das deutsche Modell der hohen Eigenanteilfinanzierung findet auch im aktuellen Zins Niederschlag: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger ist auch der Kreditzins. Unschlagbar günstig sind aktuell Immobiliendarlehen und Baufinanzierungen mit einem Eigenkapitalanteil von über 50 %, die selbst mit einer Zinsbindung und Laufzeit über 15 Jahre noch zwischen 2,70 bis 2,90 % zu haben sind. Bei steigendem Eigenkapitalanteil bis zu 70 oder 80 % muss dagegen mit Aufschlägen von 0,4 bis 0,6 % gerechnet werden.

Wirklich teuer sind jedoch nur Vollfinanzierungen mit 0 % Eigenkapital, da diese bei den meisten Banken nach der Subprime Krise aus dem Portfolio verschwunden sind und nur noch von wenigen Anbietern angeboten werden.

Langfristige Zinsbindung noch die Ausnahme

Leider wissen auch viele Banken, dass man als Kunde so günstig wie jetzt wohl nie wieder an Geld kommen wird und bieten dementsprechend nur Zinsbindungen bis zu 15 Jahre an - 20 Jahre und mehr muss man suchen! Trotzdem lohnt sich das, denn Banken spekulieren bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 20 - 30 Jahren darauf, dass sie den aktuellen „Verlust„ in einer späteren, zu erwartenden Hochzinsphase gegen Darlehensende wieder ausgleichen können, beispielsweise mit einer für den Kunden dann teureren Anschlussfinanzierung.