Bauen und Baufinanzierung im Alter

Nicht nur Geburten und die Familienplanung verschieben sich mehr und mehr jenseits der der 30, sondern auch andere Lebensprojekte wie der Erwerb von Wohneigentum oder Bau des eigenen Hauses. Schuld daran sind ist nicht nur die von vielen zu Beginn ihrer Karriere geforderte Flexibilität im Berufsleben, die eine langfristige Bindung an einen Ort, vor allem finanziell, unattraktiv macht, sondern auch die gestiegen Kosten und das Eigenkapital, welches man erst einmal ansparen muss.

Auch wenn das für viele eine reine Vernunftentscheidung ist, läuft man damit bei einer Bank oft gegen eine Wand: Denn je älter man ist, desto unattraktiver ist man für Banken als Kreditnehmer, die häufig noch mit Finanzierungskonzepten aus dem vorigem Jahrtausend arbeiten - und dort gilt: ältere Kreditnehmer stellen ein hohes Ausfallrisiko aufgrund eines wahrscheinlicheren Todes, Arbeitslosigkeit oder dem baldigen Renteneintritt für einen Kredit dar, welcher meist mit einer Laufzeit von mehr als 20 Jahre aufwartet dar.

Höhere Anforderungen als an junge Kreditnehmer

Das ignoriert zwar fast alle demographischen Trends und die Antidiskriminierungsrichtlinie der EU, trotzdem kann man diese starre Haltung als Kreditnehmer kaum aufweichen. Wer im Alter bauen möchte und eine Baufinanzierung abschließen will oder eine Immobilienfinanzierung für den Erwerb bereits bestehendem Wohneigentums, der muss mit verschiedenen Konditionsverschlechterungen rechnen.

Baufinanzierung Bauen AlterNeben einem wesentlich höherem, effektivem Zins den Banken verlangen, macht sich vor allem die höhere Eigenkapitalquote bemerkbar: So ist es nicht ungewöhnlich, dass ab 50 Jahren statt einer Eigenkapitalquote von durchschnittlich 20 % oft 30 oder 40 % gefordert werden. Bei über 60jährigen kann die Eigenkapitalquote, trotz guter bis hoher Bonität auch über 45 % hinausgehen.

Zusätzlich wird, zur Absicherung des Sterbefalles oder Altersarbeitslosigkeit, auch eine sonst variable Restschuldversicherung zur Pflicht. Diese ist jedoch ebenfalls, eben aufgrund des hohen Alters, oft sehr teuer und verteuert damit die Baufinanzierung/das Darlehen deutlich! Auch die Einbeziehung möglicher Erben (je nach Alter, oft ab 60 Jahren) ist nichts ungewöhnliches, die häufig ebenfalls als Zweitkreditnehmer auftreten müssen.

Viele günstige und steueroptimale Baufinanzierungsmodelle, welche jungen Kreditnehmern noch angeboten werden, sind für ältere Kreditnehmer, vor allem jenseits der 55, nicht mehr zugänglich oder werden diesen nicht mehr zugänglich gemacht. So ist die Kombination einer Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung oft nicht mehr möglich oder besonders langlaufende Kredite mit Vario-Optionen.

Verhalten vieler Banken einfach paradox

Wer somit in jungen Jahren vernünftig gehandelt und sich den „Regeln des Marktes“ unterworfen hat, wird im Alter dafür bestraft - und das obwohl auch die Banken wissen und sehen, dass zunehmend weniger junge Menschen sich für den Bau eines Hauses entscheiden, da der demographische Wandel (immer weniger junge Menschen) sich natürlich auch in dieser Richtung bemerkbar macht.

Paradox ist zudem, dass auch bei älteren Kreditnehmern die Ausgangssituation kaum eine andere ist: Sollten sie aus verschiedenen Gründen ausfallen, existiert immer noch die Immobilie als beliehene Sicherheit, wie auch bei jüngeren Kreditnehmern, sowie häufig noch weiteres, im Laufe des Lebens aufgebautes Vermögen, welches junge Kreditnehmer nicht vorweisen können.

Es gibt Ausnahmen - jedoch mit Haken!

Nicht alle Banken strafen ältere Häuslebauer und Kreditnehmer jedoch per se ab, sondern bieten ganz im Gegenteil Finanzprodukte an, welche konkret auf diese Zielgruppe zugeschnitten werden.

Modernisierung Kredit AlterSo hat beispielsweise die Gladbacher Bank mit ihrer BauFi-Flex-50-plus-Hypothek Baufinanzierung für jene im Angebot, welche eine Immobilie im Alter erwerben wollen. Der Vorteil: die Finanzierung wird von Anfang an so zugeschnitten, dass auch im Rentenalter eine Tilgung problemlos mittels einer niedrigen Tilgungsrate möglich ist - die Rate steigt nicht, wie bei einem normalen Baudarlehen, an, sondern wird von Beginn an festgeschrieben. Mit der Zahlung der Rate sinkt die Restschuld und damit auch die Zinsen - und somit die monatliche Belastung.

Der Haken: Dieses Tilgungsmodell lässt die Restschuld sehr langsam schrumpfen, eine Tilgung bis zum Lebensende ist so im Grunde nicht möglich. Das vielleicht makabre: dies erwartet die Gladbacher Bank auch nicht, denn die Erben übernehmen nur noch selten vererbte Immobilien, sondern verkaufen diese fast immer. Zwar verlangt auch die Gladbacher Bank einer Unterschrift eines Erben, jedoch nur, wenn die Eigenkapitalquote 20 % unterschreitet.

Eine komplette Rückzahlung schließt übrigens auch die Gladbacher Bank nicht völlig aus: Der Tilgungssatz kann bis zum Vertragsende bis zu zweimal verändert und angepasst werden und auf bis zu 7,5 % angehoben werden.

Modernisierungskredite für Rentner

Ein anderes Problem betrifft nicht einmal so sehr Häuslebauer und Immobilienkäufer im Alter sondern, diejenigen, welche einen Kredit für eine Modernisierung oder Sanierung einer alten Immobilie benötigen, sich jedoch kurz vor dem Eintritt in das Rentenalter oder bereits in Rente befinden: Auch diese haben häufig, trotz einer vorhandenen, häufig bereits abbezahlten Immobilie, Probleme ein Finanzierungsangebot zu finden.

Produkte weniger Banken gibt es mittlerweile auch für diesen Fall, nur funktionieren diese ähnlich wie die Baufi-Flex-50-plus-Hypothek, beispielsweise die Rentenhypothek der Hannoverschen Leben: Eine Immobilie kann hier, trotz Rente & Co, bis zu 50 % ihres Wertes beliehen werden - und das sogar zu umso niedrigeren Zinsen, je älter der Kreditnehmer ist. Es geht noch verrückter: Statt den Kredit zu tilgen, kann die Tilgung je nachdem auch komplett ausgesetzt werden.

Der Haken: Auch hier wird im Grunde auf den Sterbefall und die Erben spekuliert - diese haben dann die Möglichkeit, entweder die Tilgung zu beginnen oder eben das Haus zum Verkauf freizugeben.