Vielen Immobilienbesitzern stellt sich im Zuge ihrer Baufinanzierung die Frage, was nach dem Auslaufen der Zinsbindung mit dem aufgenommenen Darlehen passieren soll. Fakt ist, dass viele Kreditnehmer ab diesem Zeitpunkt sehr viel Geld sinnlos verschenken, da der Immobilienkredit aus Bequemlichkeitsgründen bei der gleichen Bank beantragt wird, bei dem auch das alte Darlehen aufgenommen wurde - dabei bieten andere Banken womöglich viel günstigere Darlehen an. Es ist eine Mischung aus Bequemlichkeit, Scheu und Unsicherheit, die die Kreditnehmer dazu verleitet, der alten Bank treu zu bleiben.

Eigentlich ist der Wechsel zu einer anderen Finanzierung bzw. einer anderen kreditgebenden Bank kein Hexenwerk: zumeist ist nicht einmal ein zweiter Notartermin notwendig. Der Kreditnehmer ermächtigt mit Abschluss der Anschlussfinanzierung die neue Bank dazu, dass eine Grundschuldabtretung veranlasst wird: das bedeutet, dass von Bank zu Bank bestehende Grundschulden abgetreten werden, Notargebühren fallen nur an, wenn die Unterschriften der Bankvertreter notariell beglaubigt werden sollen.

Neue Grundschuld vs. Grundschuldabtretung

Beim Wechsel zu einer Baufinanzierung, die günstiger ist, also beispielsweise bei einer Umfinanzierung oder einer Anschlussfinanzierung, reduziert die Grundschuldabtretung die Gesamtkosten für die neue Hausfinanzierung deutlich. Es müssen nicht die gesamten Grundschulden übertragen werden, auch eine nur teilweise Abtretung ist möglich, man spricht dann von einer Teilabtretung. Der Kostenbetrag wird nicht gesenkt, wenn mit der Teilabtretung Abtretungskosten anfallen.

Wird eine Grundschuld hingegen gelöscht und neu eingetragen, so entstehen erneut Notarkosten für die Grundschuldbestellung, die Löschungsbewilligung und die Unterschriftsbeglaubigung, sowie Grundbuchkosten bzw. Eintrag der neuen Grundschuld.

Sicherungsabrede

Wenn eine Grundschuld nicht gelöscht wird, kann sich das auch nachteilig auswirken, denn anders als bei der Hypothek besteht die Grundschuld immer unabhängig von der Darlehensschuld. Im Grunde genommen könnte also der Kreditgeber doppelt das geliehene Geld kassieren: einmal per Zwangsvollstreckung des Objektes und einmal im Sinne der Kredittilgung. Dies ist der Grund für die so genannte Sicherungsabrede.

Das Kreditinstitut verpflichtet sich mit der Sicherungsabrede, dass nur im Rahmen der Restschuld vollstreckt werden darf und nach der Tilgung die Löschbewilligung ausgestellt wird. Mit dieser Löschbewilligung begibt sich der ehemalige Kreditnehmer zum Notar, der beim Grundbuchamt die Grundschuld löschen lässt. Möglich ist auch, die Grundschuld bestehen zu lassen, damit jederzeit ein günstiges Darlehen bei der Bank beantragt werden kann.